开启上海市浦东滨江VIP大厦营销策划报告97.ppt

2、定价的区位系数 3、定价的楼层系数 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 客服组 销售组 售前消费者 现场消费体系 售后消费者 服务中心 咨询台 监督 服务体系 信息传送 征询单 回访 咨询 神秘客户 访问信息反馈 售后服务检验机制 销售形式策略 谢 谢！ 真诚希望能够共同携手， 再创浦东新生活地标！ [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 传播造势 阶段硬广系列诉求： 滨江VIP.品牌形象篇——金色航标 滨江VIP.品牌产品篇——为生活加冕 滨江VIP.品牌客层篇——做一个陆家嘴人 第一阶段销售引导期 品牌造势 ９月１０日至１０月２４日，充满意大利及欧洲风情的狂欢盛会——“罗马假日”将在上海浦东陆家嘴上演。这个融古罗马建筑、欧洲大型文艺表演、意大利美食 、意大利时装等于一炉的文化盛会，是中意两国建立全面合作关系后在上海举办的第一个大型文化交流活动，并被列为２００４年上海旅游节重点项目。 　　“罗马假日”取材于在意大利罗马成功举办了８年的菲亚斯特（意大利“大型的狂欢活动”）。一年一度、每次长达６０天的菲亚斯特，已成为欧洲最大的经典游乐项目和文化品牌之一，每年吸引约２００万人次的游客。 滨江VIP / 意大利“罗马假日”狂欢盛会 活动造势 第一阶段销售引导期 品牌造势 充分利用浦东大型文化活动，展开促销，同时借助文化活动，提升项目品牌。 网络造势 1、借助网络载体——搜房房或上海房地产网，举办“安家滨江”网上论坛，从滨江生活方式、百年滨江建筑史等等展开话题探讨。 2、借助网络载体，进行强大的品牌形象宣传； 3、建立滨江VIP专属网站，并连接网上宣传画面，形成互动； 第一阶段销售引导期 品牌造势 锁定区域市场，深度挖掘，深度造势 1、针对陆家嘴区域众多办公楼和星级酒店，利用新型“电梯电视传播”载体，投放电视广告； 2、锁定区域市场，定期投放DM信函； 第一阶段销售引导期 品牌造势 推广主题：住到滨江去 推广任务： 1、激发客户购买欲望，刺激客户消化； 2、建立强大的滨江VIP品牌知名度，形成强有力的市场号召力； 3、实现开盘期的开门红； 销售引导期 开盘强销期 销售持续期 围盘清扫期 10月 11月 12月 1月 4月 2月 3月 品牌引爆 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第二阶段开盘强销期 品牌引爆 广告传播 阶段硬广系列诉求： 地段篇——让陆家嘴成为你的地盘 景观篇1——让外滩成为你的阳台 景观篇2——让浦江成为你的客厅 产品篇——滨江VIP/盛装登场 第二阶段