得与失----天津万科水晶城示范区实施过程中的成果与方法.ppt

售楼中心（三） 售楼中心内庭院 钟塔 连排别墅（一） 连排别墅（二） 商业街 入口标志物、广场和改为办公楼的原厂区俱乐部 第二示范区 实施过程中所发生的一系列“乱”的小故事： 计划----计划好像总赶不上变化！ 成本——早知道就选便宜的了！ 规划——物管模式定晚了！ 建筑----总感觉好像哪儿不对啊！ 景园----没想到耐火砖不耐脏！ 室内----味道没出来啊！ 配合----来不及了，先定了再说吧！ 三、“失”的方面----过程回顾 水晶城的设计计划前后共做过两次大的调整，其中一次是因为土地问题（项目暂停三个月），第二次是由于销售和公司经营计划所决定的联排产品的颠覆性调整。 景观设计计划关键节点执行失控 计划----计划好像总赶不上变化 成本----早知道就选便宜的了！ 多种部品研究的提前量不够，成本意识薄弱。 比如窑变砖：开盘前又了解到其它信息——厦产的同类产品、江苏宜兴的手工砖----只能望砖兴叹。 规划——物管模式定晚了！ 造成----情景花园：立面修改 小院调整 道路、景园调整 销售模型修改 现场砸掉两段楼梯 建筑----总觉着哪儿不对劲儿！ 1、帽檐要耷拉下来了！ 线条无凹凸 2、“人中”做平了！ 景园——没想到耐火砖不耐脏啊！ 导致景园材料全面调整 室内----不知道要表达什么 销售中心室内设计元素改为玻璃、水、枕木铁轨 8、小溪收边 （0.6还是6） 1、计划控制的得失 2、成本控制的得失 3、处理问题的方法 4、效果控制上的得失 5、对我们的要求 三、“得失”之间----经验与教训的总结 1、计划控制的得失 设计部应该成为成本控制的第一关前提----对目前市场上现有建筑材料及基本价格的熟悉 2、成本控制的得失 （1）义无反顾——没得商量，认死理 比如帽檐问题 3、处理问题的方法 （2）适当回避——不当面争执，以免形成于己不利的结论 比如大叶黄杨的故事 3、处理问题的方法 （3）温柔一刀----没有争议但要立刻拿出办法 3、处理问题的方法 （4）顺水推舟——有时其他部门有较高要求，简单修改设计，且能更好的体现效果，不妨顺其自然比如一大树移植的故事 3、处理问题的方法 （5）坚决执行——当有更合理和更好的设计时 比如栏杆和总图装置问题 * ——天津万科水晶城 “得”与“失” ----水晶城示范区实施过程中的成果与方法 、项目概述 三、“失”的方面----过程回顾（若干故事） 四、“得失”之间----经验教训（理性认识） 二、“得”的方面----成果简介（感性认识） 一、项目概述： （一）区位介绍 （二）周边配套 （三）主要经济技术指标 （四）产品分布 （五）规划 （六）景观 （七）单体 （八）典型组团及物管模式 万科水晶城 外环线 中环线 内环线 友谊路 解放南路 （一）区位介绍 文1 文2 文4 文3 文6 文7 文5 水上公园 自然馆 乐园 宗地 天津体育馆 河西体育场 注：“文”为医院所在地标识、“ ”为大学所在地标识、“ ” 为商场所在地标识。 南部区域公共设施配套密集齐全，其中有“ ” 南楼市级商业中心，“ ” 友谊路市级行政中心；并拥有儿童医院、肿瘤医院、骨科医院等大型专科医院；同时，大型公园及体育场馆也都坐落于该区域。成为全市配套最为成熟的区域。 （二）周边配套 100% 约384,142平米 总建筑面积 0.3% 1.2% 0.9% 1.9% 4.3% 95.7% 17.5% 82.5% 100% 所占比例 约 124,990平米 绿地面积 约 1,100平米 设备用房 约 4,500平米 学校 约 3,346平米 会所 约 7,422平米 商业 约 16,368平米 公建 约367,774平米 住宅 现征道路及绿化用地面积 约 75,269平米 约384,142平米 建设用地面积 数据 约 32.00% 约 1.00 约 2492 户 约465,869平米 居住户数 容积率 绿化率 现状用地面积 （三）主要经济技术指标 （四）产品分布 多层公寓 联排别墅 情景花园 洋房