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房地产企业融资方式分析 —— 保利房地产（集团）股份有限公司 房地产企业融资的特征 13.以银行信贷为主 我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行 2.企业上市融资为辅 “上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。 3.个别企业能够涉及到其他融资方式 仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。 我国房地产企业融资方式的 现状 房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。 1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。 从发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 2.土地和房产的抵押是重要条件。 3.资金面临较大经济风险和财务风险。 国内银行贷款 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的 主要房地产企业融资渠道。 虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。 但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。 同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 以银行信贷为主的融资方式存在的问题： 1. 对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。 2. 对于银行而言,至少存在着以下两种风险: 第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。 第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场 。 3. 对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。 股权融资 股权融资最大的优点是企业没有定期还本付息的压力，可以很好的规避企业经营状况起伏时的财务风险。 而且筹措的资本具有永久性，无需到期偿还，保证公司对资本的最低需求，维持公司长期稳定发展 。 并使资本负债率下降，优化企业的资本结构。 股权融资的缺点是股票的股息或红利比债券和银行利率高，发行费用也相当可观，所以，股权融资成本在各类融资方式中筹资成本最高。 上市房地产企业融资 ： 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。 然而中国证监会的《关于进一步规范股票 首 次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。 新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 案例分析： 保利房地产（集团）股份有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。 2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股份制改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队” 。 公司代码 公司名称 2010排名 02007.HK 碧桂园 5 01109.HK 600048.SH 00688.HK 000002.SZ 华润置地 保利地产 中国海外发展 万科 1 4 3 2 2010年中国房地产上市公司排行榜 2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元 。 2008年受金融危机的影响，房地产公司业绩普遍下滑。但是保利地产的业绩保持了平稳发展。 　　2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心，二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。 2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位。上海20.95亿元，市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现，而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。 　　 保利地产能在地产业寒冬到来之时保持业绩的稳定，原因是多方面的。