商业地产-南通星湖风情街报告市场研究及商业定位报告75.ppt

项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 四、[商业运营方式建议] * * 本案位置 本案状况： 本项目辐射范围内现有唯一综合性商业，位于瑞新路上的“苏通商业广场”，该项目以经营建材家居橱卫为主。商业氛围差，无人气。 售价为： 3000——6000元/㎡ 租金为： 0.6——1.5元/㎡/天 项目商业定价： * 另外本项目周边范围社区性商业，主要位于中央路、上海路上的几个住宅小区。如：星湖花园、明珠花园、新开苑、星海花苑、紫荆花园等小区。 售价为： 4000——7000元/㎡ 租金为： 0.7——1.5元/㎡/天 无论从业态组合、经营管理、租售情况、客流人气、商业规模来看都不是很吸引人。但具备了相当的人流。 * 售价为：4000——7000元/㎡ 租金为：0.7——1.5元/㎡/天 无论从业态组合、经营管理、租售情况、客流人气、商业规模来看都不是很吸引人。 售价为：3000——6000元/㎡ 租金为：0.6——1.5元/㎡/天 商业氛围差，无人气。 周边范围社区性商业 苏通商业广场 本项目周边商业广场的租金并不是很理想，这跟周边商业氛围低下、业态组合的不合理是有相当的关系。作为一个即将新开的商业项目应当合理规划，避免此类现象的出现。面对不是很良好的商业环境，新项目应当合理地拉大与周边的距离，脱颖而出。 建议： 分析建议： “小售大租”----小面积出售，大面积租赁 “以租促售”----通过前期租赁，提高销售的价格和加速去化率 “简易管理”----简单的物业管理（保安、保洁等），维持低的管理成本 “管理为核”----通过简易的物业管理，保证租赁客户的利益，同时给购买客户心里预期，从而也可提高售价 基于上述的考虑，本案的方案为：租售一体 体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合 采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合 市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 租金定位 根据该项目其他区域商业租金，可推导出本项目1～3层租金均价为 0.8元/平方米/天 其中： 1/F： 1.4 元/平方米/天 2/F： 0.7元/平方米/天 3/F： 0.3元/平方米/天 注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 市场租金价格体系 * 考虑到开发商的开发成本5000元/㎡ ， 按照住宅售价测算： 可推出外界商铺底层售最高大约在12000元/㎡，二层大约7000元/㎡，三层大约4000元/㎡，四层大约3000元/㎡。则两层平均售价9500元/㎡ ，三层平均售价7670元/㎡ ，四层平均售价6500元/㎡。 按照租金价格测算： 租金均价在0.8元/平米/天，按投资回报率8%来计算，我们推导出的本项目售价为 3650元/㎡，比开发成本还要低近2000元/㎡，故此价格不做为后期测算的参考价格。 价格预测： 存在的问题： 根据我们对本项目商业建筑的分析，本项目商业单层不能分割，只能整 层出售，每层的面积售价如下表格一 * 楼号 A2 A3 A5 A6 A7 A8 A10 A11 A12 A15 单层面积（平方米） 675.5 531 911 684 756 1109 1055 1852 669 497 1F层销售总价（百万元） 438/ 256.6 637 792/301 821 441 /467 266（5间） 600/666 741（3间） 467/373 149（4间） 2F层销售总价（百万元） 255.5/147.3 372 462/176 479 271/257 861 350/388 432 （3间） 271/218 348 3F层销售总价（百万元） / 212 264/100 274 155/147 / 200/2