台家大厦写字楼产品规划建议4PPT.ppt

台家大厦产品建议 国际5A智能化甲级写字楼 轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖 中央分户计量空调 OTIS高速升降电梯 精装修酒店式公寓，可商可住的一站式复合居所 相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会有较大的需求空间。 凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定位的，购买人群80%为投资客。 ——酒店式公寓市场评价 酒店公寓市场定位 相城CBD核心区 酒店式公寓 约2.4万㎡ 总面积 5-28层 楼层分布 3.2 1000㎡ 98米 酒店式公寓 层高 标准层面积 楼高 产品表现 酒店式公寓规划建议 （标准层建议示意图） 酒店式公寓标准层平面建议 配套用房 平面规划建议说明 电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。 南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。 配套用房 大户型 中等户型 小户型 6户 8户 2户 户数（户） 南面中间规划中等户型 85-90 中 北面规划小面积户型，有利于迅速去化 40-45 小 两边规划较大户型，利用景观资源 125-130 大 备注 面积（㎡） 户型 厨房、餐厅和卫生间铺设高级地砖 卫生间铺设高级防滑地砖 客厅和卧室为实木复合地板 地板 高级壁纸装饰 墙面 进口品牌灯具 灯具 奥普 浴霸 史密斯 燃气热水器 樱花 抽油烟机 樱花 燃气灶 分体式进口空调，一个室外机组配室内个室内机组，使温控均匀 空调 精装修标准配置建议 装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。 装修建议 因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。 （部分酒店式公寓外立面参考） 外立面风格建议 三、裙楼商业规划建议 商业 商业业态及楼层分布建议 餐饮 4.2 约5000 3层 会所 4.2 约5000 4层 沿街商业 4.2 约5000 2层 约5000 面积㎡ 沿街商业 各层业态分布 5.4 1层 层高 产品表现 商业 可以包括精品店、中小型超市、银行柜台、咖啡店、干洗店等，形成休闲购物中心 1-2层沿街商业示意 1-2层 * 报告思路 原方案分析 产品定位建议 办公 酒店式公寓 裙楼商业 产品定位 平面规划 户型建议 配套建议 其它 结合市场情况比较 产品规划建议 产品组合建议 写字楼 酒店 商业 原方案产品组合示意 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成. 原方案情况 3.4-3.6㎡ 10368㎡ 约3万㎡ -1- -3层 地下室 一层5.4㎡ 其它4.2㎡ 5266 ㎡ 约2.4万㎡ 1-5层 裙楼商业 3.6㎡ 1210㎡ 约2万㎡ 东5-20层 酒店 3.8㎡ 1225㎡ 约2.5万㎡ 西5-25层 写字楼 层高 标准层面积 总面积 楼层分布 产品组合 注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是大宴会厅 原方案问题点 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。 首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议方案解决的问题点 建议产品组合方案：办公+酒店式公寓 高档次办公商住综合体 相城CBD核心区 通过对市场的把握，对产品重新定位为 办公 酒店式公寓 商业 在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议 产品组合示意 3.4-3.6 10368㎡ 约3万㎡ -1- -3层 地下室 一层5.4 其它4.2 5000 ㎡ 约2万㎡ 1-4层 裙楼商业 3.2 1