德思勤武汉三金鑫城国际房地产项目顾报告2007年.ppt

三金·鑫城国际价值思考 一、市场回顾 新华路发展 二、市场分析 1、宏观市场分析 宏观市场总体特点 2、汉口区域市场分析 3、新华西市场分析 三、项目要点分析 核心问题：如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？ 1、经典项目回顾 经典项目介绍 综合项目实例--华润中心 华润中心 万象城 实景展示图片 （从2002年说起……） 2002年年底，南京三金房地产公司以4.805亿天价拿得新华西路编号为P2002（027）地块，其楼面地价为1200元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积40余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。 从此，奠定了新华路王者地位。 也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。 2006起，大型住区总汇 代表项目：鑫城国际、美林公馆 2005-2006，精品楼盘聚集 代表项目：北湖假日、西北湖凤凰城、两湖总督 2002-2004，高档物业先锋 代表项目：世纪华庭、福星城市花园、万豪国际 新华路的发展分3个历史时期，由南向北依次成为开发热点，新华路整体规划价值凸显。新华西路成为今后的地产焦点。 这里是武汉市最早发展起来的高档居住区之一。回归中心城区的热潮最先由这里开始策源。 地产新秀-新华西 新华时代 日月华庭 美林公馆 浅水湾 金利明珠花园 新华西目前聚集大量在开发项目，加05年开发的一些项目，总量约100万方。而当年引起最大关注的最大项目，一直迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。 国际 鑫城 （2006年，烽火连天……） 6项措施稳定房价，包括金融，住房供应结构调整等措施 2006-5 六部委限制外资条例正式出台 2006-7 武汉公积金贷款相关政策调整 2005-3 武汉市公布“普通住宅”标准 2005-6 武汉市开发办和市物价局通知，商品房销售需实行明码标价原则 2005-6 财政部、国家税务局联合下发《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 2005-5 宏观政策 央行再次提高房地产贷款利率 2006-7 央行再次提高房地产贷款利率 2006-4 武汉市采取四大措施，调控土地供应，控制房价过快上涨 2005-6 地区政策 武汉市发布商品房广告“五不准”通知 2005-6 武汉市二手房交易契税提高一倍 2006-2 征收房产交易个人所得税 2006-1 央行调整房地产贷款利率及首付比例 2005-3 房地产新的征税制度确定，首选地级城市试点 2005-3 中国人民银行对二次置业者提高住房首付，对三次置业者提高贷款利率 2005-3 税收政策 建设部发布了进一步加强稳定住房价格的通知 2005-5 建设部、发改委七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005-5 国土资源部开始将《2005年国土资源利用计划》下达各地 2005-4 国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》 2005-4 国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》 2005-4 国务院办公厅规定：国家级开发区禁建商品房 2005-4 国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》 2005-3 中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序，治理房价过快增长的势头 2005-3 各项政策出台促进房地产市场供应结构调整以及购房/投资逐渐趋向理性化 武汉市房地产发展状况 市场整体发展平稳/部分指标增幅回落 宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。 重点区域代表性项目分布图 中心区内的中高端项目（已推或即将推出部分）总供应量在200万左右，均价多在5000以上，高端市场竞争激烈。 本项目 时代豪苑 22万㎡ ￥7300（住宅） 外滩棕榈泉 4.5万㎡ ￥6810 华清园 13.6万㎡ ￥5480 瑞安天地 150万㎡ 新世界中心 27.6万㎡ ￥6000 融科天城 45万㎡ 预计￥5500以上 西北湖 凤凰城 10万㎡ ￥5200 两湖总都 5.55万㎡ ￥6500 复合型物业的开发价值大于单一物业开发； 中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片； 中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。 汉口区域市场结论 在售项目 待售项目 待开发项目 区域市场分析 鑫城国际 40万㎡ 创意SOHO 2.23万㎡ 新华豪庭 3.36万㎡ 两湖总都 5.55万㎡ 西北湖 凤凰城 10万㎡ 北湖假日 4.6万㎡ 日月华庭 8.3万㎡ 浅水湾 4.47万㎡ 万全城 美林公馆 30万㎡ 伟业大厦 新华时代 9.73万㎡ 江花实业总公司 3万㎡ 金利明珠花园 4.34万㎡ 昌盛项目 19.8万㎡ 长