新景祥呼伦贝尔国贸大饭店含酒店式公寓项目整体定发展战略报告88页.doc

呼伦贝尔国贸大饭店（含酒店式公寓） 项目整体定位及发展战略报告 城市复兴：一个作品，一个艺术建筑，一个努力颠覆海拉尔房产市场的项目 精神领袖：一个注重市场细分，一个通过意识、精神引导市场潮流的复合楼盘 生态轴心：一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸，精神、景观、生态国度 城市轴心：创新为本，体验经济，提倡互动与情趣的生活样式 …… 前 言 项目的整体定位及发展战略是项目目前工作的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。在前一阶段，我司通过对海拉尔酒店、写字楼、商业等本项目所涉及到的各类市场的进行了详细调研，把握海拉尔目前的市场特点和未来发展走势。同时对与项目区位、档次、物业类型具有类似性的北京酒店式公寓进行了专题研究，以掌握酒店式公寓开发的基本规律，作为本项目定位的依据。此外，对项目自身条件也进行了详细的分析，作为项目定位的前提条件。在上述分析的基础上，结合市场特点及未来发展走势、酒店式公寓的规律、项目自身条件三个方面提出了我们的定位建议。 项目整体定位及发展战略 定位原则 宏观：根据未来呼伦贝尔市搭建海、满、额“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”整体战略框架。本项目应抓住契机，顺应发展，抢滩发展潮头。 中观：“十一五”期间呼伦贝尔加快海拉尔区高档旅游饭店建设。本项目承载着提升城市形象价值的历史使命，应强化项目市场地位的唯一性、权威性、排他性。 微观：项目基地地理位置优越，交通和配套优势明显，可供发挥空间大等特点。强调项目在设计上高形象 高起点 高规格 定位目标 打造具有划时代意义的标志性的房地产项目！ 通过打造地标性的项目迅速树立企业品牌，使其具有较高知名度和美誉度！ 提升海拉尔地产价值，颠覆人们的置业观，引导市民置业新潮流，引领海拉尔地产未来！ 将本案提升到一个制定行业标准、引领一个新的居住时代的战略高度，并形成开发模式！ 本案的开发模式将作为向全国推广的成功典范！ 项目现状分析 项目经济技术指标 住宅 商业 写字楼 酒店 总建面 120000平米 39100平米 10056平米 66366平米 220000平米 雄踞城市核心，沟通政务区与商务区，拥有优秀的政经资源 城市核心配套齐全，交通、景观优势明显，进入海拉尔城市桥头堡 住宅、写字楼、商业、酒店功能互补，构成有机整体 产品可能性分析 酒店功能类型可以分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和管理的酒店式公寓。下面我们对三种酒店类型在本项目中的适应性进行分析，选择较为适合本项目的酒店功能类型。 1、纯酒店 纯酒店是拥有40年产权，产权与经营权统一，通过经营获取长期收益的酒店类型。通过我们对北京商务综合建筑体的专题研究，在商务综合建筑体内的酒店一般都是4星级、5星级高档次的纯酒店，产权与经营权不分离，由知名酒店管理公司经营管理，是商务综合建筑体高品质的有力保证，对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用。 对于本项目而言，设置纯酒店的有利因素是： 市场当中相对缺乏高档次酒店，而对高档酒店的需求在不断增长； 酒店是商务综合建筑体中的重要功能，有利于综合建筑体不同功能的协调，促进总体价值提升。 但不利因素也很明显： 纯酒店是进行长期经营获取收益的，一般不出售，资金的回收期限比较长。贵司开发酒店物业，是涉足新的市场领域，迎接新的挑战的战略考虑，纯酒店的开发存在着高投入与难以快速回笼资金的矛盾，对公司继续做市场领航者在资金支持方面有不足。 四、五星级高档酒店是市场所需要的，高档酒店对装修、设施设备的要求较高，本项目如果建设纯酒店无疑需要加大成本投入，风险大，而长期经营是 否能够保证项目成本的顺利回收存在不确定性，而且后期的经营也存在风险。通过以上分析，可以判断，本项目不适合开发纯酒店。 2、产权式酒店 产权式酒店是旅游与房地产相结合的产物。产权式酒店即投资者购买酒店的客房后一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取一定的投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店一般位于自然景色优美的旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益的双重需求。产权式酒店也是真正的酒店，产权为40年，进行酒店式经营与管理，长期收益。作为一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。 从国外的经验来看，产权式酒店的成功要素中有几个必要的因素： 庞大的客户群 位于自然景观、娱乐休闲资源优越的旅游度假区 专业的管理公司和网络化经营 对于本项目而言，开发产权式酒店不是理想的方案，存在以下制约问题： 产权式酒店的土地使用权限是40年，也需要进行星级的评定才能保证品质，吸引投资者，因此需要加大前期的成本投入。 为吸引投资者，大多数产权式酒店需对投资者有投资回报的承诺，无疑加大了开发商的经营风险。 由于存在上述制约因素，