【北京盛久合】2010呼和浩特金华学府营销策划报告.ppt

呼市整体楼市供求严重失衡，该市市区总人口约236万人，人均居住面积却已经不低于26.02平米，供大于求的市场局面已存在了一段时间。09年起政府批准预售面积有所下降，一定程度上缓和了市场竞争的加剧。本案的销售应把握好这一市场节点。 2009年起，商品住宅成交均价集中区间向中低端集中，保障性住房建设、当地企事业单位的自建房现象将会一定程度上冲击商品住宅市场，拉低商品住宅价格走势，市场预期宜谨慎理性。但同时顶级价格区间的成交量亦有所放大，说明市场细分下的消费需求放大。 据呼市房产局发布最新成交数据显示，在新政策之后，呼市投资市场受到强烈冲击，中高端住宅成交量有所下降，这一现象正在日渐明显，而中低端和顶级价位楼盘商品住宅成交比例没有下降，这是新证据之后市场的大势拐点后的一个典型市场表现，中低端刚性需求放大。本案应把握好这一市场节点。 1.项目认筹时间 2010年7月1日（拟定） 2.项目开盘时间 2010年8月15日（拟定） 注：销售许可证的取得时间及营销环境打造 是制定计划的基础与前提 第一阶段：亮相期 推广主题：金川核心区，发现新生活！ 第二阶段：阻击期 推广主题：金华集团——与时俱进，打造金川典范社区 第三阶段：内部认购期 推广主题：解密知府悠然生活模式 第四阶段：引爆期 推广主题：体验知府领地风范 认筹期 7月1日 7月30日 7月20日 8月10日 价格表、销售表确定 新营销中心启用 开盘活动方案确定 项目开盘（拟定） 物业公司确定 按揭银行，律师行确定 8月15日 8月30日 项目认筹开始（拟定） 7月 产品推介会 营销推广部署 营销推广部署 各阶段推广主题 魅客指南 —北京盛久合地产营销策划整合机构 北京地产全面策划革命者 北京： 中国山水醉、美丽新世界、盈通购物城、泽洋大厦、SOGO、舒舍、亚澜湾、英郡……等。 呼和浩特： 名都枫景、亲亲我家、呼和佳地、滨河湾、印象北京、旺第嘉华、金桥景观花园、丽苑阳光城、万豪长隆湾、御景·101公馆、昕雅明苑……等。 鄂尔多斯：华宇名门、博源柳河灣。 集宁：荔景佳园。 通辽：太平洋商城。 奥林春天 奥林春天 奥林春天，是我司在北京的全案代理项目之一，从地块排布、产品设计我司开始参与，后来的代理销售、广告由我司全权负责。因为领先独特的项目形象、精准的客群锁定，高品质的硬件设施、符合客群的产品设计，一经推出就成为市场关注的热点，在我司专业的销售团队的共同努力下，项目售价虽高于周边同等物业，还是吸引了大量的客户，因体量比较小，几乎开盘即清 盘，也是我司销售史上的奇迹。 真典藏 真典藏 我司在北京的又一个全案代理项目，本案在销售策略上，一反常规操作手法，利用最佳舒适度的板楼产品，以较高的价格入市，向市场传递信息，从而先期奠定高端产品形象，提升品质；不求板楼形象产品销售速度快，但求价格稳中略升，并贯穿于全案销售周期中，以维护项目在市场中的高端形象。我司通过对其产品力、形象力、销售力三方面整合升级，使它得到了立即的回报――2007年8月18日开盘当天即完成销售123套，占销售总量的29.22%，堪称售楼奇绩。 介于本案客群总体特点 收入水平和需求特征,建议户型比例如下： 40㎡ —50㎡ 大开间 15% 60㎡—85㎡ 中小两居 20% 85㎡—95㎡ 小三居 30% 95㎡ -115㎡ 中三居 10% 100㎡—126㎡ 复式三居 5% 130㎡—140㎡ 跃层（错层） 10% 户型配比建议 产品营销建议 户型说明：此户型深受广大客户的喜爱，尤其是在创业期间的年轻人士和老人。由于面积较小，此户型做不到南北（或东西）通透，尽量将其放在南面。 位置示意图： 40 ㎡- 50㎡ 大开间 户型说明： 此户型深受广大客户的喜爱，尤其是在创业期间的年轻人士和老人。 此户型面积偏小，可以有两种做法，即：南厅南卧但不通透（图上）；南北通透但出现北向的卧室或客厅(图下）； 此种户型往往会出现一个刀把型的客厅，厅的面宽不要低于3.5米。卧室的面宽不低于3.1米。 50 ㎡- 60㎡ 一居室 户型说明： 60平米到90平米的户型是本案所处区域的主力户型； 户型设计不用复杂，高得房率是关键，传统的两居室布局就可以满足泛市场的要求； 此种户型厅的面宽不要低于3.6米。卧室的面宽不低于3.2米。 74平米 86.41平米 60 ㎡- 90㎡ 两居室 C户型：98.50M2小三居 D户型：108.02M2中三居 户型说明： 90平米—110平米的中小型三居室户型越来