戴德良行苏州新地二期市场究50DOC.ppt

苏州市房地产市场总体研究 l? 2004年苏州市区房地产开发仍保持快速增长，暂未受到宏观调控的影响； l?? 2002年以来，市区土地市场放量供应，园区出让面积最多。今年市区地价增幅大幅回落； l???市区一手房市场目前整体供大于求，新开工面积远大于同期市场预售面积，预计未来短期内市场新增供应较多。 l? 古城区、园区和吴中区住宅市场供需基本平衡，新区供大于求。 l???? 苏州市区的别墅、酒店式公寓、高档普通住宅等高端物业供应量少，销售情况良好，且暂未发现未来短期内同类物业有放量供应的趋向； l??? 近年来房价上涨较快，但研究显示苏州居民的购房能力不低于周边城市； l??? 相对于全体消费者，苏州高收入阶层对目前的房价感觉更为平和，对未来房价上涨更具信心； l?? 预测未来3－5年内，苏州市区的年住宅需求量在135万平方米－320万平方米之间。 结论 苏州各区域房地产市场研究 数据来源：苏州市统计局 l? 2003年1－11月，新区住宅实际销售均价3457元/平方米，预售均价3587元/平方米；2004年1－7月，实际销售均价3552元/平方米，较2003年上涨2.7％，涨幅较为平缓；而预售均价涨幅较大，上涨15％，达到4126元/平方米；目前区域在售的较好楼盘单价集中在4500－5500元/平方米之间。 l??无论从市场竣工和实际销售面积的对比，还是从新开工面积和预售面积的比较来看，新区房地产市场均存在较为明显的供大于求的现象。 ? ?古城区房地产市场研究 ?工业园区房地产市场研究 ?新区房地产市场研究 苏州各区域房地产市场研究 数据来源：苏州市统计局 ???? 2003年1－11月，园区住宅实际销售均价3667元/平方米，预售均价3939元/平方米；2004年1－7月，实际销售均价3937元/平方米，较2003年上涨7.3％，而预售均价涨幅较大，上涨34.9％，达到5314元/平方米，延续近几年来园区房价快速上涨的态势。大部分在售楼盘销售状况良好，目前预售单价以5000－6000元/平方米的居多。 ??? 自2003年以来，园区房地产市场的竣工和实际销售面积较为接近，目前市场供求基本平衡。新开工面积累计超过225万平方米，估计这些新增供应将在未来1－2年内集中面市； ?古城区房地产市场研究 ?工业园区房地产市场研究 ?新区房地产市场研究 苏州各区域房地产市场研究 数据来源：苏州市统计局 ?古城区房地产市场研究 ?工业园区房地产市场研究 ?新区房地产市场研究 l?2004年1－7月古城区商品住宅竣工面积19.32万平方米，实际销售面积18.64万平方米，市场供需基本平衡；新开工面积53.61万平方米，而同期预售面积达到71.2万平方米，市场呈现供需两旺的态势； l?2003年1－11月古城区住宅实际销售均价2593元/平方米，预售均价3021元/平方米；2004年1－7月住宅实际销售均价3918元/平方米，较2003年上涨50％；而由于古城区的三新城建设启动，推出一定体量的经济使用住宅，因此拉低了该区域2004年上半年的预售均价，为3528元/平方米，较2003年上涨16.7％；一些较高档次的楼盘，如宝石御景园等的单价已到6000－7000元/平方米的高位； l 2003年以来，古城区的住宅空置面积稳定在7.31平方米； l古城区的别墅、高档公寓新开工面积累计8.47万平方米，预计未来短期内该区域的高端物业市场不会有大量新增供应。 （注：本报告中的古城区包括金阊区、平江区和沧浪区。） 目前苏州市区在售及已经售完的高端公寓共计16例，总供应量41.84万平方米，总套数为3918套。大部分在2004年推向市场销售，交房时间也以2004年下半年和2005年居多。 注：1. 如不特别说明，统计的高端公寓均不包括青庭国际公寓项目； 2. 统计的高端公寓包括酒店式公寓，及7000元/平方米以上的普 通公寓。 苏州高端公寓物业市场研究 苏州市区高端公寓分布图 ?产品档次归类分析 ?销售价格 ?供应情况 ?经典个案分析 市区阊胥路板块 新区狮山路板块 园区板块 苏州高端公寓物业市场研究 数据来源：泛城研究及开发顾问 从区域上看，苏 州市区的高档公寓（主要以酒店式公寓为主），集中在金阊区的阊胥路沿线和苏州新区的狮山路沿线； 共计27.78万平方米，占总供应量的66.3％；总供应套数为2394套，占总套数的61％； 此外，市中心的观前街商业区，工业园区和吴中区亦有少量酒店式公寓供应。 数据来源：泛城研究及开发顾问 ?产品档次归类分析 ?销售价格 ?供应情况 ?经典个案分析 苏州高端公寓物业市场研究 数据来源：泛城研究及开发顾问 数据来源