年月奥特莱斯业态考察报告.docVIP

?? 太平洋百货是远东集团零售体系远东百货旗下百货品牌之一。远东集团的零售体系包含了远东百货，太平洋SOGO及爱买量贩店等三大主要事业体，总计有42家店。远东百货有远百FE’21及大陆远百，计有12家分店。 在太平洋SOGO百货旗下则有“太平洋SOGO百货”及“太平洋百货(大陆)”两个营运单位，共计15个营业据点。 爱买量贩店计有15家分店。2005年合并营收接近新台币800亿元，2008年营业额将突破1,000亿元。 分析认为： 苏州奥特莱斯购物中心是地产开发商与商业零售商结合发展商业项目的典型案例。地产开发商与商业零售商结合发展商业项目有一定的优势。 表现在专业互补方面，地产开发与商业零售是两个差异性很大的领域，开发商与零售商的结合有效解决了物业开发过程中的一系列问题，而零售商的介入则有效的解决了招商及运营的问题。 运营方面，商业零售商具有成熟的运营体系，能较好的保证项目的运营管理，从而提升项目的商业价值，经营价值与物业价值能较好的同时体现，双方实现双赢的局面。 2、项目经营情况分析 业态组合分析 苏州奥特莱斯业态构成比例 业种 服装 精品 箱包鞋帽童装及用品餐饮床上用品 文体数码81 3 5 10 9 6 12 0 合计 126 占比 64.29% 2.38% 3.97%7.94%7.14% 4.76%9.52% 0.00% 42 苏州奥特莱斯业态构成 床上用品 10%文体数码餐饮 0%5%童装及用品 7% 鞋帽8% 箱包服装 4%精品64%2% 数据显示： 苏州奥特莱斯购物中心主要以服装类为主，占比达到64％；其次是床上用品及鞋帽，分别为10％及8％；上述三类占比超过82％。 床上用品在苏州奥特莱斯有较大比例。其他例如休闲、娱乐配套得益于李公堤商业水街的休闲娱乐功能定位。 分析认为： 苏州奥特莱斯购物中心较好的借助李公堤商业水街及金鸡湖休闲娱乐配套，与项目业态定位的结合，实现了周边资源的较好利用和整合。 43 业态布局分析 服饰、精品、箱包、皮 餐饮区（未开业） 具、床上用品等 调查显示： 苏州奥特莱斯购物中心分为两大区域：奥特莱斯区域及餐饮区域。其中奥特莱斯区域以品牌的知名度分别安排在街区、一楼、二楼、三楼。 B－街区及B-商场1F 知名品牌专卖店、餐饮 B-商场2F 其他服饰、鞋帽、箱包品牌 B-商场3F 床上用品 分析认为： 第一：苏州奥特莱斯购物中心根据品牌的知名度划分业态布局。一楼商场及街区虽然定位为国际品牌区域，但是缺少一定数量的国际品牌的支持，（知名品牌的数量非常有限，约10个国际品牌），导致区域的 44品牌档次并不清晰。国际品牌折扣中心的定位没有很好地体现。 第二：较多的不知名品牌出现在项目中，且缺乏相应的折扣支持，很难让人认同项目的“国际名牌折扣中心”的定位。 第三：从规划上看，项目具备了为国际品牌提供优势区域（街区部分），集中其他品牌形成效应的布局（商场部分）。但是目前缺乏招商支持，项目的定位尚未完全实现。 品牌构成分析 国际品牌8%其他品牌92% 数据显示：（品牌列表参考附件3） 苏州奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的8％，品牌绝对数量为10个。 国际品牌折扣在4－6折。 45 分析认为： 从占比上看，国际品牌比例极少，与项目的定位和实际情况差异极大。 从绝对数上看，10个国际品牌入驻项目，大部分进驻苏州的国际品牌在苏州奥特莱斯购物中心中没有出现，对于吸引消费人流的作用很微小，客户的口碑效应及重复消费率无法体现。 招商渠道分析 苏州奥特莱斯购物中心的招商渠道主要依靠招商团队招商。 分析认为： 第一：从其与太平洋百货公司合作及苏州商业格局的情况分析看，太平洋百货公司在招商方面支持不足，合作中更多的体现在经营管理方面的管理支持。 第二：苏州经济发达，居民消费能力呈现“哑铃”形状态，高端客户消费主要选择“久光百货”等高端消费场所实现品牌消费需要；缺乏较大规模的中高档次的消费者支持，奥特莱斯业态前景面临挑战，高端品牌参与苏州奥特莱斯业态的积极性不高。 第三：项目很明显地表现出“填空式”的招商方式，对于招商及经营定位控制程度不高。 第四：从招商质量来看，项目中出现较大比例的个体经营者，对于项目经营的稳定性影响较大，目前已经出现了部分商户因经营问题被查封。 第五：招商政策较为灵活，但对于统一性及整体性考虑欠缺，不利于商户的公平经营。 46 租金分析 苏州奥特莱斯购物中心的租金收取方式根据业种情况分两种。 ??奥特莱斯业态采取联营扣点的方式； ??餐饮部分采取固定租金的方式。 扣点/租金情况如下表。 奥特莱斯业态 12％-15％ 餐饮 90元/月/㎡ 奥特莱斯部分，参考营业额推算出的租金情况 营业面积 6.3万