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投资性房地产累计摊销 　　一、投资性房地产的定义及特征 　　投资性房地产的定义 　　所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 　　投资性房地产的特征 　　1.投资性房地产是一种经营活动。 　　2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 　　3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。 　　 　　二、投资性房地产的范围　 　　投资性房地产的范围 　　1.已出租的土地使用权； 　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 　　3.已出租的建筑物。 　　用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物； 　　已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物； 　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 　　不属于投资性房地产的资产 　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 　　2.作为存货的房地产。 　　【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。 　　经典例题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有。 　　A.已出租的建筑物　 　　B.待出租的建筑物 　　C.已出租的土地使用权 　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 　　[答疑编号1742100606] 　　『正确答案』AC 　　『答案解析』投资性房地产包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。所以选项B，待出租的建筑物不选；选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。 　　 　　　投资性房地产的确认及初始计量 　　 　　一、投资性房地产的确认条件 　　投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认： 　　1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益。 　　2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 　　该确认条件与企业的一般资产的确认条件相同，并无特别之处。 　　 　　二、投资性房地产的入账价值确认 　　1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。 　　2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成　 　　外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。 　　自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 　　经典例题－1【基础知识题】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于xx年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，拟用于招租。工程期为1年，于xx年1月1日完工，于xx年2月达到预定可使用状态。工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。工程完工时，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。根据投资性房地产准则，A公司所建商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算，其会计处理如下： 　　[答疑编号1742100607] 　　『正确答案』 　　该商务楼的入账成本＝3 000+600+5 000－1 300＝7 300； 　　账务处理如下： 　　A.工程领用物资时： 　　借：在建工程　　　3 000 　　贷：工程物资　　3 000 　　B.分配工程人员工资时： 　　借：在建工程　　600 　　贷：应付职工薪酬　　　600 　　C.将土地使用权的账面价值在完工时列入工程成本 　　借：投资性房地产　　　3 700 　　累计摊销　　　1 300　 　　贷：无形资产　　5 000 　　D.将地上建筑物的工程成本在工程完工时转入投资性房地产 　　借：投资性房地产　　　3 600 　　贷：在建工程　　3 600 　　 　　以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。 　　【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形