房地产企业融资策略与纳税筹划实操下-book118文档.PPT

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下) 主讲: 教授 2010年3月28日 目 录 一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略 二、营业税筹划与避税技巧 三、土地增值税筹划与避税技巧 四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧 五、企业所得税筹划与避税技巧 六、个人所得税筹划与避税技巧 七、房地产开发企业主要经营活动的筹划 八、房地产企业如何应对税务稽查 九、涉税法律风险 一、?房地产开发企业涉税筹划方法及策略 ??1、税收筹划基本方法 税收筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。 免税 减税 税率差异 分割 扣除 抵免 延期纳税 退税? ? 一、?房地产开发企业涉税筹划方法及策略 ?2、房地产开发企业涉税筹划策略 投资、融资的税收筹划策略 土地增值税、房产税 、土地使用税、耕地占用税 企业理财活动的税收筹划策略 营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税 其它税收筹划策略 印花税、契税、个人所得税 、车船税 整体税费占收入15%左右 （不包括个人所得税 ） ?? 广兴房地产开发公司要缴些什么税？ 　广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地的开发使用权，开发建成商品住宅房，以30000万元的价格整体出让给A集团，并书立7000万元的土地使用权转让合同和23000万元的房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续。公司有10000万元进账。要缴些什么税？ 该公司销售房地产第一要缴纳营业税。 转让的土地使用权要缴纳营业税。 自建行为要缴纳营业税。 第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加。 第三要缴纳土地增值税。 第四要缴纳土地使用税。 第五要缴纳印花税。 第六要缴纳企业所得税。 一、?房地产开发企业涉税筹划方法及策略 ?3、涉税组织形式选择的筹划 ?纳税人自行筹划：由财务会计人员进行筹划。 ?纳税人委托中介机构进行筹划 委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收筹划的主要形式。目前我国从事税收筹划业务的中介机构主要是税务师事务所和会计师事务所 ?纳税人聘请税收顾问筹划 一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织的税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构的专家等进行税收筹划 ?? 二、营业税筹划与避税技巧 1、营业税政策与基本法规解读 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。 计算公式=营业额×5% 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 二、营业税筹划与避税技巧 2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作 （案例） 预收收帐款100万,应交5.5的营业税及附加,而结转收入时只结转了10万, 主营税及附加计税是按100万还是10万？ 《营业税实施细则 》，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 如果是属于以上的情况，尽管结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算。 二、营业税筹划与避税技巧 3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作 （案例） 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于营业税转让土地使用权/销售不动产的征税范围。 建筑行业3％的营业税，其税负较营业税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。 二、营业税筹划与避税技巧 4、税收优惠与销售不动产税目的几个特殊问题 营业税优惠政策包括： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税 房地产企业自建自用建筑物免征营业税 销售不动产特殊问题主要有: 以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题 以不动产投资入股的界定问题 伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问