纳税会计模六行为目的税.pptVIP

* 项目五 土地增值税会计 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取 得的增值额征收的一种税。 任务一、土地增值税认知 一、征税范围认知 （一）征税基本范围 1.转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转 让 3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 （二）征税范围若干具体情况的判定 1、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及 附着物的，应纳入土地增值税的征税范围。 2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出售的 应纳入土地增值税的征税范围。 3、存量房地产的买卖，应纳入土地增值税的征税范围 4、房地产的继承与赠与，不属于土地增值税的征税范 围。 5、房地产的出租不属于土地增值税的征收范围。 6、房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；待 抵押期满发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征 税范围。 7、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。个人之 间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以 免征土地增值税。 8、以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土 地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地 产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增 值税。 9、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让 的，应征收土地增值税。 10、在企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企 业中的，暂免征收土地增值税。 11、房地产的代建房行为、以及房地产因重新评估而发 生的增值，不属于土地增值税的征收范围。 二、纳税人认知 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单 位和个人。 三、税率认知 土地增值税实行四级超率累进税率。超率累进税率见 教材P.194表6-8。 表中：30%/40%50%60%分别为四个级别的税率； 5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。 四、税收优惠认知 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就 其全部增值额按规定计税。 2.因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用房产或收回 的土地使用权，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需 要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机 关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居 住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规 定计征土地增值税。 4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源， 且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 任务二、应纳税额的计算 一、应税收入和扣除项目的确定 （一）应税收入的确定 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款及有关 的经济收益，具体包括： 1、货币收入 2、实物收入 3、其他收入 （二）扣除项目的确定 1.取得土地使用权所支付的金额 包括内容：教科书P.195 2.房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人进行房地产开发项目实际 发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费。 具体内容：见教科书P.196 3. 房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费 用、管理费用和财务费用。 相关提示：房地产开发费用，不是按照纳税人房地产 开发项目实际发生费用进行扣除，而是按照《土地增值税 实施细则》规定的标准进行扣除。 4.与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴 纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 相关提示：因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视 同税金予以扣除。房地产开发企业的印花税不允许单独再 扣除其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。 5．其他扣除项目 对专门从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用 权所支付金额和房地产开发成本之和，加计20