郑州市建设西路地块投资分析007年.docVIP

建设西路地块投资分析 一、【项目概况】 建设西路地块位于郑州市建设西路与伏牛北路交会处东南，北接棉纺路，西临秦岭路，东面为伏牛路，南靠建设路。行政区域隶属于中原区，房地产版块划分上属于西区。 宗地地块为狭长长方形，南北宽约40.39米，东西长约280.16米，总用地面积9898㎡（约14.85亩），总建筑面积62850㎡。 二、【投资分析说明】 1、评估目的：预测项目总成本、销售收入和利润； 2、因为规划是控规阶段，本项目按此定位完成这次投资估算分析。结合本地块的地理位置，建筑产品初步设计方案定为多层住宅+高层住宅+裙楼商业组成，建筑容积率6.3； 项目基本指标： 占地面积：9898㎡ 总建筑面积：62850㎡ 其中：多层住宅建筑面积10450㎡，高层建筑面积为42000㎡，裙楼商业面积为10400㎡，其他公共设施（停车位、地下车库等）初步方案暂时未确定，所列总建筑面积均为理论可销售面积； 报告中，如无特别标出，则面积、单价、总价的单位分别万㎡、元/㎡ 项目名称 计算过程 投资金额（万元） 一 土地费用 见说明 1544.4 二 建设前期费用 见说明 678.73 三 建筑安装工程费 见说明 7828.75 四 基础设施建设费 见说明 942.75 五 工程监理费 按建安成本1.5% 117.43 六 景观设计及施工 见说明 148.47 七 管理费 按模拟销售收入2% 569.12 八 营销费用 按模拟销售收入3% 853.68 九 财务费用 见说明 360 十 不可预见费 按建安成本5% 391.44 十一 合计总成本 13434.77 十二 销售面积 62850 十三 可售面积单位成本 2137.6 1、 关于土地费用 征地费按100万/亩计算；契税按征地费的4%计算： 100万*14.85*1.04=1544.4万元 2、 关于建设前期费用 包括：报建行政事业性收费，按总建筑面积65元/ ㎡计算；规划设计费用按 总建筑面积40元/ ㎡计算；地质与文物勘察按占地4元/㎡计算；三通一平按占地15元/㎡计算： 62850*（65+40）+9898*（4+15）=678.73万元 3、建筑安装工程费 设备采购按总建筑面积100元/ ㎡计算； 高层桩基工程结合设计院估算233万元；建筑工程多层住宅按650元/㎡计算；高层住宅、裙楼商业按1200（含电梯）元/㎡计算； 62850*100+10450*650+（42000+10400）*1200+233=7828.75万元 4、基础设施建设费 供水、电、气工程、雨水、污水、绿化、道路智能化工程以及其他配套等工 程按建筑面积 150元/㎡计算： 62850*150=942.75万元 5、景观设计施工费 道路修建、园林景观等按占地面积150元/㎡计算： 9898*150=148.47万元 6、财务费用 假定贷款期限为1年，贷款额为6000万，利率为6%：360万 （二）销售收入模拟 明确其销售进程及售价。可销售面积为多层住宅10450 ㎡、高层42000㎡，裙楼商业10400 ㎡。 多层住宅销售： 均价：3200元/ ㎡ 总计：3344万元 高层销售： 均价：3800元/ ㎡ 总计：15960万元 裙楼商业销售： 均价：8800元/ ㎡ 总计：9152万元 销售收入合计： 28456万元 毛利润：收入-成本=28456—13434.77 = 15021.23万元 （三）应交税费 与开发销售有关的各种税费按政府规定计算，其中开发环节中发生的税费计入工程成本，不另列出。各种应交税费及税费率分别是：营业税（5%）、城建维护税（0.05%）、产权登记费（0.1%）、印花税（0.05%）、契税（2%） 28456*0.1%=28.456万元 ④印花税（0.05%）：28456*0.05%=14.23万元 ⑤契税（2%）33%）： （收入-成本-2048.84）*33%=（28456—13434.77-2048.84）*33%=4280.89万元 ①～⑥税费合计： 6330万元 2、可售面积单位分摊税费： 总投资=成本+税费=13434.77+6330 =19764.77万元 3、单位可售面积投资成本： 3144.75元/㎡ （四）投资构成表 项目 土地及其