北京酒店场分析报告.doc

5.1 供给面分析 5.1.1 存量现状 5.1.1.1 存量总计 在过去20年中，北京的酒店供给一直稳步快速增长，从1984年的13,000个房间上升到2003年底的109,000个房间，增长了近10倍。从下图可以看出， 88年开始到92年是北京客房量增长的第一个高峰，年客房增长量最高达到0.8万间。第二个高峰就是2000、2001年，年客房增长量达到历史最高1.3万间。这两个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。 图5.1： 1984-2003年北京星级酒店客房数统计 资料来源：根据北京旅游统计年鉴整理 随着08奥运的临近，北京市的星级酒店建设工作一直在持续，其中星级酒店从2001年开始，年均增加数超过100家；到2003年年底北京市星级酒店达到614家； 表5.2：近年来北京旅游饭店供应量统计表 ? 2000年 2001年 2002年 2003年 北京旅游饭店数 456家 554家 622家 659家 客房间数（万间） 8.4 9.3 10.3 10.9 新增旅游饭店数 ? 98家 68家 37家 新增客房间数（万间） ? 0.9 1 0.6 新增饭店平均规模（间/家） ? 92 147 162 其中星级饭店间数 407家 506家 572家 614家 星级饭店数全国排名 第三位 第四位 第四位 未统计 资料来源：北京旅游统计年鉴 在优质酒店方面，目前北京共有89家4、5星级酒店（含预4、5星），提供酒店房间约35,596间（套）。其中，34家五星级酒店提供客房约16,607间（套），而55家4星级酒店提供客房约18,989间（套）。 图5.3：北京优质酒店（4、5星级）历史供应情况（1995-2004） 资料来源：根据北京旅游统计年鉴整理 5.1.1.2 存量结构 截止2004年底北京市共有旅游定点饭店659家，其中：星级饭店614家，未评星级24家，公寓21家。 星级饭店中按企业类型划分：国有和集体饭店502家，占81.76%；三资饭店60家，占9.77%；个体饭店52家，占8.47%。 按星级划分：五星级34家，占5.54%；四星级55家，占8.79%；三星级199家，占31.41%；二星级267家，占43.49%；一星级60家，占9.77%。 图5.4 : 2003年底北京星级饭店构成情况 从图表分析来看，北京一至三星级酒店525家，占总数的86%，高档酒店89家，占总数的14%，这种结构比例比较合理。 但据实地调研结果显示，北京市酒店市场却是各星级间区分模糊，档次没拉开，造成实际供应结构不合理。主要反映在以下几点： 同星级酒店服务水平参差不齐，没有对应星级的服务标准，造成星级定位不准确。 价格体系较混乱，没有形成明确的高、中、低档的价格差距。 市场定位不清，主题酒店匮乏。很多酒店没有明确的市场定位和经营特色，商务型酒店和度假型酒店差别不大。 5.1.1.3 存量区位分布 图5.5：北京优质酒店（4、5星级）主要集中区 区域分布上，到2004年末，市六区共有4、5星级酒店（含预4、5星）89家，提供35,596间（套）。其中，朝阳区提供供给13,369套，海淀区7827套，东城区7138套，西城区3113套，分别占全市该类总供应的37.6％、22％、20％和8.7％，区域集中趋势十分明显。 图5.6：北京市优质（4、5星级）酒店区域分布 作为中国主要的旅游和商务旅行目的地，北京的酒店物业也多数针对以上不同需求而进行定位并提供服务。酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。一般而言，商务酒店多位于亮马桥至国贸桥之间的三环路区域，而旅游酒店则更多的集中于长安街、崇文门和王府井周边。 北京高档酒店物业主要集中在以下地区： 燕莎地区 建国门-CBD地区 王府井地区 北三环地区 (1) 燕莎地区 燕莎地区最早的酒店是建于1984年的长城饭店，由于毗邻使馆区，所以也是北京酒店业发展较早的一个地区。此处高级酒店聚集，地块现有四、五星级酒店11个，总客房数为5,422个。其中，五星级酒店4个，总客房数为2,639间。 燕莎地区地处第三使馆区，毗邻三环和机场高速，位置优越、交通方便。加之区域发展较早，投资管理更趋于国际化，如长江实业与京旅合作的五星级长城饭店等，区域酒店在北京高档酒店市场上有较强的竞争实力。 主要客源以来自于周边商务区的大量商务需求为主，区域内国际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人士尤具吸引力。 表5.7：燕莎地区高档酒店物业 名称 位置 星级 客房 开业时间 北京丽都假日酒店 朝阳机场将台路口 4 720 1984 北京海逸酒店 朝阳将台西路8号 4 370 1990 北京皇家大酒店 北三环东路甲3号 4 362 1993 中旅大厦 北三环东路2号 4 204