南阳市尚国际项目全案策略报告正稿.docVIP

南阳市尚城国际项目（暂名） 营销策划及代理投标书 技术标之策略部分 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2008年3月 目录 开 篇 4 策划框架总图 5 第一部分：分析篇 6 一、城市印象 7 二、市场总结 7 三、项目分析 8 第二部分：思考篇 9 一、项目开发宗旨思考 10 二、开发商角色思考 10 三、目标消费群思考 10 四、思考总结：项目定性 11 第三部分：战略篇 12 一、找魂——开发理念探究 13 二、开发目标 16 三、开发战略 16 四、整体定位 16 五、功能定位 18 六、市场定位 19 七、形象定位 19 八、客户定位 20 九、案名建议 21 十、核心推广语 21 第四部分：产品篇 22 一、用地条件分析 23 二、总体开发计划 24 三、总体规划建议 26 四、住宅规划建议 28 五、酒店式公寓 35 六、酒店开发策略 38 七、商业规划建议 40 八、写字楼规划建议 44 九、配套规划建议 45 第五部分：营销篇 47 一、一期整体营销策略 48 二、一期整体营销节奏 50 三、一期住宅营销策略 51 四、一期商业招商策略 54 结束语 57  南阳正在落后于中部城市群，谁来扛起南阳城市名片大旗？ 建业等外来强龙抢滩，我们如何在巨头压境时振奋崛起？ 本地开发商同质竞争，谁来登高一呼，在竞合中独领风骚？ 开 篇 南阳，这座具有三千年悠久历史文化的古城，过往的荣耀让她拥有了许多浓得化不开的古老传说；然而，走进新的世纪，在中部崛起、中部城市群经济快速发展的今天，南阳城市发展的步伐略显缓慢，落后于周边经济发达城市已成为不争的事实。当繁华散尽，这座历史名城剩下的只是历史的沉淀与久远的回忆。南阳，需要崛起！ 开发商首次开发大规模城市综合体项目，因此，建立项目的强势品牌成为了必然，本项目是否能一战成功关系到其持续发展前景，也关系到开发商在南阳后续项目的开发。 纵观南阳房地产市场，全面领先当地房地产市场开发水平的项目少之又少，区域内楼盘更是同质化竞争现象严重，这为项目引领南阳品质地产进程提供了机遇；同时，在消费者愈来愈理性的今天，项目品质是保证项目开发一战成功的关键。 因此，本项目开发需要面对如下课题： 项目必须肩负振兴南阳地产的重任 项目必须采取一战成功的开发战略 项目必须引领南阳市品质地产进程 基于以上课题，在本方案中将重点解决以下问题： 为项目找魂，提出项目总体开发战略 项目一期整体开发策略 项目各物业类型定位与开发策略 项目一期整体营销策略 策划框架总图  第一部分：分析篇 一、城市印象 历史名城，人文昌盛 南阳市开埠历史可以追溯到周朝，历史长达3000年。历史以来人文昌盛，历代才人辈出。但近代人文发展已经逐步衰落。 经济大市，大而不强 南阳市城市GDP总量位居河南省第三位，仅次于郑州及洛阳两市。但是人均GDP及实际人均可支配收入排在河南省第十二位。 人口繁多，全省首位 南阳市全市人口超过一千万，城区人口接近百万，并有20万流动人口，为河南省面积最大、人口最多的省辖地级市。 农业大市，缺乏产业 南阳市是典型的农业大市，农业在三产业中比重位于第二，仅次于工业。在三产业中缺乏突出的支柱产业。 二、市场总结 起步晚，发展快 南阳市房地产发展起步晚，并于近几年开始形成规模化开发，同时每年的开发增量巨大，但由于基数较低，目前市场供求总量仍较小。 价格高，品质低 南阳市商品房平均销售价格在河南省内位于第三，仅次于郑州及洛阳的平均价格，但在总体开发水平上与后两者差距巨大。 本地多，外企少 目前市场上的房地产开发企业以本地企业为主，并形成了一批具有一定规模的本土领军企业。外地来的企业数量极少，代表者为建业集团。但06年以来随着南阳市场的发展，越来越多外地企业开始有意向进驻南阳进行开发。 需求旺，潜力大 由于南阳市的庞大人口基数，且市场起步晚，目前市场上的商品房刚性需求旺盛，未来市场购买力将持续释放，市场发展潜力较大。 三、项目分析 规模庞大，产品丰富 项目总建筑面积达68万平方米，包含多种物业类型，产品线丰富。该建设规模即使是在一线城市仍属于大规模物业。规模优势明显，但是对于南阳市场容量而言，未来发展消化压力极大。 位于城市人居发展主流方向，有望升值 项目位于城市人居发展主流方向，并拥有城市南北中轴线仲景路，具有明显的升值前景；但是项目如此庞大的体量，其中包含较大规模的商业面积，因此其商业价值要充分体现，一方面需要更多的努力，另一方面则需要更长的时间。 地块分散，开发较难 项目用地由七块分散的地块组成，给项目的规划设计、开发建设以及未来的实际运营带来了较大的难度。 第二部分：思考篇 一、项目开发宗旨思考 创造一个所在，建造一座新城 本案的最大特点在于总体建筑规模庞大，