房地产开发企业降低开发成本途径.docVIP

房地产开发企业降低开发成本途径 　　[摘 要] 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。加强房地产开发企业开发成本的控制，通过各种合理可行的方法来降低成本，从而提高企业经济效益。笔者在房地产开发企业多年从事成本会计工作，本文结合本公司的实际工程项目案例，对如何降低工程的开发成本进行探讨。 　　[关键词] 房地产；开发成本；降低途径 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003 　　[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02 　　1 房地产开发企业开发成本的构成项目分析 　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。 　　1.1 土地征用及拆迁补偿费 　　土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 　　1.2 前期工程费 　　前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程费用估算占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异而有很大差别。前期工程费用的其他费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益要求。 　　1.3 基础设施费 　　基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的建造各项基础设施发生的费用。与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 　　1.4 建筑安装工程费 　　建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费是房地产开发企业成本项目中的一个大头，建筑安装工程造价成本一般占项目总支出的45%～55%。 　　分析建筑安装工程费成本，应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。 　　1.5 配套设施费 　　配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 　　1.6 开发间接费 　　开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　　房地产开发成本控制就是将实际发生的耗费，严格控制在计划成本范围内，随时揭示并及时反馈，解决生产过程中的损失浪费现象，使之达到控制成本的目标。成本控制是房地产开发企业必须面对的一个重要治理课题。通过强化成本控制来达到降低房地产开发成本的最终目的。 　　2 降低房地产开发企业开发成本的途径 　　2.1 多途径寻找开发项目，降低土地成本 　　近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。 　　2.2 全面质量管理，保质保量完成工程项目 　　全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行