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房地产开发过程中存在问题剖析 　　【摘要】多年来的房地产工作经历，笔者感觉在开发过程中房地产公司所属职能部门存在不同程度问题，有的问题将影响房地产公司的生存，有的问题不利于房地产公司健康发展和持续经营。 　　【关键词】房地产 开发 问题 剖析 　　下面就房地产公司各板块存在问题进行揭示与剖析。 　　一、开发（投资）部门的问题剖析 　　普遍存在的问题是：在争取开发项目时，没有对拟投资项目进行可行性分析。许多中小型房地产公司拿地，仅凭着公司老板的感觉，感觉地价在什么范围可以拿，就肆无忌惮地“冲”，这是比较冒险的举动。 　　笔者认为，拿地是房地产开发最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体及开发周期等，必须进行项目可行性研究。投资、设计、营销策划及财务等部门应集中研讨，并编制《项目投资经济分析》；或请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告，根据可行性报告，进行审核、商讨、决策。 　　二、设计部门的问题剖析 　　普遍存在的问题：一是没有实行限额设计，没有签订限额设计合同；二是设计过程中对设计方的控制管理力度不够，设计方不履行合同义务；三是对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位；四是没有实行招标机制选择设计单位；五是产品定位标准不清晰、不准确；六是设计变更不注意成本控制等。 　　笔者认为： 　　1.设计成果既是质量问题，也是成本控制问题拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定整个项目80%的成本。而设计环节的成本控制最重要的工作是实行限额设计，它是保证设计质量、降低设计方设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。 　　2.存在设计方不履行合同义务问题，主要原因是设计合同约定不到位，与设计单位的对接没有形成相关证据资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，导致设计方不履行合同义务，影响了设计深度和工程进度。 　　3.对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位，导致设计不能深化，影响了产品质量，增加项目投资成本，或导致往后设计变更事项增加，浪费投资成本。 　　4.产品定位标准不清晰、不准确，将导致设计变更事项多，不利于成本控制。经常出现的问题有：（1）出现整套图纸作废现象；（2）因缺乏前期设计阶段对产品定位配置标准控制，导致在施工阶段发生大量的设计变更；（3）大量的建筑材料、构配件和设备设施配置标准在招标后的施工阶段才确定，不但增加设计变更量，还给成本管理增加难度和施工进度加重负担；（4）大量的装修标准或做法在招标后的施工阶段才深化变更，对成本控制不利。 　　5.没有实行招标机制选择设计单位，将影响合同价款和优秀设计团队的选择。 　　三、财务、资金部门的问题剖析 　　主要存在的问题：一是没有进行项目投资测算，没有编制项目经济指标分析；二是预算编制存在问题，没有编制财务预算，或财务预算编制不规范；现金预算编制存在随意性，且审核工作不到位；没有进行预算分析或分析不到位；三是项目前期没有进行税收筹划，平时对涉税业务处理不够科学；四是融资工作不择手段，尤其是信托融资潜在风险大；五是内控制度不健全。 　　笔者认为：1.没有进行项目投资测算，不利于以后的资金计划安排，不利于对项目前期的税收筹划，也不利于对项目的投资控制。 　　2.预算编制存在的问题，尤其现金预算编制的随意性，轻者影响了融资工作，重者导致了整个公司的资金链的断裂，影响了持续经营。 　　3.合理节税是降低开发成本的途径之一，没有进行税收筹划，就不能有效地合理节税。房地产公司的税收筹划主要围绕土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各公司财务部门的税筹工作存在滞后现象；或虽然进行税收筹划，但平时没有根据实际进行调整，跟踪执行不到位。个别的企业的“税筹”是偷税，这是愚蠢行为，存在较大的经营风险。 　　4.中小型房企普遍存在“扩张性开发，最大限度融资”现象。融资工作不择手段，尤其是对内部员工及社会集资，和信托融资，均潜在较大经营风险。对内部员工和社会集资，属于非法集资问题，涉及较大的法律风险。目前的信托融资，大部分是股权性融资，稍有不慎，资金回笼出现问题，那企业就会被收购，公司将走到破产边缘。此外，对社会融资和信托融资，均存在利息费用高的问题，把开发商大部分的预期利润掠夺。且此部分的财务费用，严格上不能在土地增值税前抵扣，企业付出的代价很高。 　　四、工程管理部门的问题剖析 　　主要存在的问题：除存在工程质量、进度、安全文明问题之外，还有进场材料设备不符合合同约定，现场签证随意性，投资控制不到位等问题。 　　笔者认为：1.有关质量问题。每一工程项目都存在质量通病，大家司空见惯，未能引起足够重视。工程质量控制是工程管理部监管的核心，工程管