【房地产买卖实务篇】实战专题之统计方法比较.doc

实战专题【房地产买卖实务篇】之统计方法比较 一.还银行房贷本息的计算方法： 基准利率. 执行利率 贷款最高成数 等额本金还款法.（该种情况计算较复杂,可具体到各所在地城市商业银行的 住房金融与个人信贷业务部门直接查询） ③ 等额本息还款法. 月还本息额＝房贷金额（万元单元计）×每万元房贷月还本付息额 总还本付息额 ＝ 房贷金额数（万元单元计）×每万元房贷月还本付息额×房贷月份总数 二．房屋总成本＝楼盘房价＋房贷利息＋各种税费＋装修及设施配套费用 三．还银行房贷年限的几种情形： A. 还房贷年限＝总还本付息额÷年租金 A1.扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房贷年限 ＝总还本付息额÷（年租金×年实际出租时间比例） A2.在A1基础上，再扣除年物业因素后的还房贷年限 ＝总还本付息额÷（A1分母数－年物业费） A3. 在A1、A2基础上，再扣除年租金变化80%因素后的还房贷年限 ＝总还本付息额÷【A2分母数－（年租金×年未得租金比例）】 四．还房屋总成本年限的几种情形： B. 还房屋总成本年限＝房屋总成本÷年租金 B1. 扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房屋总成本年限 ＝房屋总成本÷（年租金×年实际出租时间比例） B2. 在B1基础上，再扣除年物业因素后的还房屋总成本年限 ＝房屋总成本÷（B1分母数－年物业费） B3. 在B1、B2基础上，再扣除年租金变化80%因素后的还房屋总成本年限 ＝房屋总成本÷【B2分母数－（年租金×年未得租金比例）】 五．投入产出比（毛收益,毛利润）： 租金总收入＝房屋使用权年限×年租金 C.总毛收益（毛利润）＝（租金总收入÷房屋总成本）×100℅ 本项中产生的年毛收益＝C÷房屋使用权年限 C1.扣除70年出租时间变化80%因素后的总毛收益 ＝【（租金总收入×70年实际出租时间比例）÷房屋总成本】×100℅ 本项中产生的年毛收益＝C1÷房屋使用权年限 C2. 在C1基础上， 扣除70年物业费因素后的总毛收益 ＝【（C1分子数－70年总物业费）÷房屋总成本】×100℅ 本项中产生的年毛收益＝C2÷房屋使用权年限 C3. 在C1、C2%因素后的总毛收益 ＝｛【C2分子数－（租金总收入×70年未得租金比例）】÷房屋总成本｝×100℅ 本项中产生的年毛收益＝C3÷房屋使用权年限 六．净收益（净利润）： D.总净收益（净利润）＝｛（租金总收入－房屋总成本）÷房屋总成本｝×100℅ 本项中产生的年净收益＝D÷房屋使用权年限 D1.在C1基础上，扣除70年出租时间变化80%因素后的总净收益 ＝｛〔C1分子数－房屋总成本〕÷房屋总成本｝×100℅ 本项中产生的年净收益＝D1÷房屋使用权年限 D2.在C2基础上，扣除70年物业因素后的总净收益 ＝｛〔C2分子数－房屋总成本〕÷房屋总成本｝×100℅ 本项中产生的年净收益＝D2÷房屋使用权年限 D3. 在C3基础上，扣除70年租金变化80%因素后的总净收益 ＝｛〔C3分子数－房屋总成本〕÷房屋总成本｝×100℅ 本项中产生的年净收益＝D3÷房屋使用权年限 七.购新房税费:合计为总房价的： ①.契税： ②.房屋维修基金： ③.印花税5‰、产权、土地证费用,交易手续费,权证印花,它项权益等。 ④.暖气安装、天然气初装。 ⑤. a.物业费： b.电梯费： ⑥. 有线电视、电话、宽带、水、电等 ⑦. 其它小计约： 八.二手房主要税费: 合计为总房价的： （不含个税） ①.营业税: ②.契税、印花税5‰: ③.中介费: ④.个人所得税: ⑤.担保费（贷款数额的）: ⑥.评估费、测绘费、土地收益金、产权证、土地证、律师费、公证费、权证印花、综合服务费等. 九.最新银行存款、贷款利率： 五年期 三年期 二年期 一年期 六个月 三个月 活 期 7天通知 1天通知 6个月 1年期 1-3年期 3-5年期 5年以上 壹