华油长庆西安实业公司诉西安市房屋管理局房屋抵押行政登记.docVIP

华油长庆西安实业公司诉西安市房屋管理局房屋抵押行政登记 发表时间：2008-07-14 18:19:00 阅读次数：438 所属分类：行政官司 ? 【案 由】 行政 - 行政管理范围 - 行政作为 - 城乡建设 - 房屋登记 行政 - 行政行为种类 - 行政登记 ? ? 【案件字号】 (2005)西行终字第186号 【审理法官】 ? 【文书性质】 判决书 【审结日期】 2006.05.30 ? 【审理法院】 陕西省西安市中级人民法院 【审理程序】 终审 ? 　　问题提示：开发商能否将已预售的房屋再作贷款抵押？购房人能否对房屋管理部门对该房屋的抵押登记行为提起行政诉讼？ ? 　　【要点提示】 ? 　对在建工程，开发商可以进行贷款抵押；对已预售的房屋，开发商则无权再作贷款抵押。 　　 　预售房屋的购房人，与房屋管理部门对该房屋的抵押登记行政行为具有法律上的利害关系，其有权对该抵押登记行为提起行政诉讼。 ? 　　【案例索引】 ? 　　一审：陕西省西安市莲湖区人民法院（2005）莲行初字第40号（2005年9月12日） 　　二审：陕西省西安市中级人民法院（2005）西行终字第186号（2006年5月30日） ? 　　【案情】 ? 　　原告（被上诉人）：华油长庆西安实业公司（以下简称华油公司）。 　　被告（上诉人）：西安市房屋管理局（以下简称市房管局）。 　　第三人（上诉人）：中国光大银行西安南大街支行。 　　第三人：陕西天乙实业开发有限公司。 　　被告市房管局于2003年9月29日作出市房在抵字200309034号在建工程抵押登记行政行为，原告华油公司得知后，于2004年12月20日提起诉讼。 　　原告诉称：原告于2002年10月20日与第三人天乙公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买天乙公司开发的位于西安北关三合新村天乙大厦一、二整层商品房，建筑面积共415 623平方米，房产总价为1000万元。2002年11月1日原告向天乙公司支付了购房款850万元，同月8日天乙公司将天乙大厦一、二层交付原告。2003年元月起至2004年4月，天乙公司在未告知原告的情况下，擅自将已交付原告的房产，多次以在建工程的名义，分别抵押给几家银行。被告先后按照天乙公司的申请办理了房产抵押登记。故请求：撤销被告对天乙公司已销售给原告的天乙大厦一、二层进行抵押登记的行政行为。 　　被告辩称：法律允许已订立《商品房买卖合同》的在建工程办理抵押登记，在未取得房屋产权证书前，原告不享有法律上的物权所有权。依据天乙公司的申请和提交的：（1）房地产抵押登记申请书（编号：200309034）；（2）抵押人的委托书及身份证明；（3）抵押权人的委托书及身份证明；（4）西安市房地产抵押合同（编号：200309034）；　（5）天乙公司股东会决议；（6）综合授信协议（编号：78690301011）；（7）抵押人企业法人营业执照及组织代码证；（8）抵押权人营业执照；（9）国有土地使用证；（10）建筑工程施工许可证；（11）建筑工程规划许可证；（12）房地产估价结果报告（编号：陕正和评字[2002]072）12份材料，根据《城市房地产抵押管理办法》，被告为天乙公司办理在建工程抵押登记程序合法，实体正确，故请求法院予以维持。 　　第三人天乙公司未发表陈述意见。 　　第三人光大银行述称：被告作出的行政行为是合法的。原告2004年7月提出仲裁，去年12月在新城法院提起诉讼，时效问题应审查。 　　西安市莲湖区人民法院经审理查明：2002年6月，天乙公司委托陕西正和房地产评估有限责任公司，对天乙大厦一、二层商业房以抵押贷款为目的进行估价。一、二层合计估价为4846万元（取整）。估价报告应用有效期为一年，即自2002年6月26日起至2003年6月25日止。2002年10月20日，原告华油公司与第三人天乙公司签订了《商品房买卖合同》，约定由华油公司购买天乙公司开发的位于西安北关三合新村天乙大厦一、二层整层商品房，建筑面积共415 623平方米，总金额为人民币1000万元，并约定在房屋交付后360日办理房屋产权登记。2002年11月1日，华油公司向天乙公司支付人民币850万元。2003年9月18日，天乙公司股东会决定，同意在光大银行南大街支行申请银行承兑汇票授信3千万元整，交50％保证金，以位于北关正街三合新村油库街副15号天乙大厦地下一层及第一层、第二层抵押1500万元，期限一年，到期如数偿还。同年9月26日天乙公司与光大银行签订了《综合授信协议》，约定银行承兑汇票3千万元整（其中保证金1500万元整），最高授信额度的有效使用期限为：从2003年9月26日至2004年9月25日止。同时，双方又签订了《西安市房地产抵押合同》。以天乙大厦地下一层及第一层抵押1300万元，第二层抵押