房地产开发讲义08春(简).docVIP

讲义 对应教材： 丁烈云.房地产开发.中国建筑工业出版社.2006年第二版 2008年春 第一章 绪论 1.1 房地产的概念 1.1.1 概念演变 一般概念：房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。 现概念：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）的综合体。 1.1.2 房地产的特点 房地不可分割性、使用的社会性、消费与投资双重性、土地资源的稀缺性、差异性 生产使用周期的长期性、保值增值性、社会经济位置的可变性、市场区域性 不可移动性（地理位置的固定性） 1.2 房地产业 1.2.1 概念 房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。 其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。 房地产业可细分为： (1) 土地开发和再开发； (2) 房屋开发； (3) 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； (4) 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； (5) 房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等； (6) 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； (7) 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 具体说，房地产业的活动领域包括： 1.2.2 房地产业的特征 (1) 基础性 (2) 支柱性 (3) 高度综合性和高度关联性 (4) 周期性 (5) 高投资、高收益、高风险性 (6) 对金融业的依赖性 1.3 中国房地产业发展历程 年度房地产开发完成投资增长率变化图 ⑴ 改革前各阶段 (80年代以前) ⑵ 酝酿起步阶段（1980～1991年） ⑶ 泡沫阶段（1992～1993年） ⑷ 调整与恢复阶段 （1993～1997年） ⑸ 持续繁荣期（1998～2003年） ⑹ 超常规发展期（2004年～） 第一章专题 房地产新政分析 1.1 近年我国房地产市场实态 1.1.1百姓讲坛 《万恶的房价》 1.1.2 房价与房价收入比 1.2 房地产泡沫概述 1.2.1 房地产泡沫的概念 房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。 1.2.2 房地产泡沫的成因 ★ 一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面： ⑴ 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 　⑵ 投机需求的膨胀是诱因。 　⑶ 金融机构的过度放贷是促成因素。 ★ 产生房地产泡沫的具体原因 ⑴ 地价飞涨 ⑵ 信息不对称 ⑶ 社会资金盲目投向房地产 ⑷ 非理性预期和过度炒作 ⑸ 房地产投资的过度增长 ⑹ 银行信贷的非理性扩张 ⑺ 结构性矛盾 ⑻ 政策因素 1.2.3 房地产泡沫问题的解决办法 解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。 1.3 各界对房地产发展形势研判的差异 正方（代表人物）：学者 ——走入迷途的中国房价 卖掉上海可换大半个美国 反方（代表人物）：房地产商、政府部门、部分学者 中间观点（代表人物）：部分学者 ——中国房地产整体无泡沫 1.4 房地产“新政”与困惑 1.4.1旧国八条 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》： 一、高度重视稳定住房价格工作 二、切实负起稳定住房价格的责任 三、大力调整和改善住房供应结构 四、严格控制被动性住房需求 五、正确引导居民合理消费预期 六、全面监测房地产市场运行 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 1.4.2 新国八条 ⑴ 2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 一、强化规划调控，改善住房供应结构 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度 ⑵ 2005年5月27日 ，《国家税务总局、财政部、