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慈溪项目营销策划报告 上海北美置业有限公司 营销策划部 2009年2月23日 目录 第一部分 市场调研 全国房地产宏观市场分析 …………………………………………………………………… 慈溪市基本发展情况………………………………………………………………… 慈溪房地产市场供需状况分析……………………………………………………………… 慈溪房地产市场调研小结……………………………………………………………… 第二部分 项目定位 项目现状。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。59 项目分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。67 客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。74 项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85 产品策划及调整建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85 第三部分 营销策划 营销推广策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95 营销环境及入市时机。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95 销售执行策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 100 第一部分 市场调研 全国房地产宏观市场分析 当前房地产宏观政策 政策导向 表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求； 新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其根本目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定； 近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励” (刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响； 从近期的市场反应来看，一线城市与一些二线城市已出现回暖迹象，政府的鼓励措施初见成效。 华东地区房地产市场状况 截止2008年第四季度，面对急速下滑的环球经济， 华东各城市优质高档住宅市场， 由于一些开发商降低了报价， 杭州、宁波地区的高档公寓售价环比分别大幅下滑了1 0 . 2 ％ 和9 . 4 ％， 而上海和南京也录得1 . 1 ％ 和2 . 1 ％ 的下降趋势。时至09年，一季度前两月房地产市场透露出回暖迹象，尤其是春节后的交易日可以看出，一些城市的成交量有所上升，其主要成交趋势可以看出，主要有以下几个方面： 高端公寓及地段优越的物业成交量有所上升，由于地段的稀缺性本身就具备一定的抗跌能力，高端物业的购买者对价格调整并不敏感，高端物业一直表现着坚挺的市场价格； 中低档物业的成交量有所回暖，对于一些自住需求的购买者来说，开发商销售价格的下调及政府的优惠鼓励政策的双重作用，刚性需求在近期得到释放，成交量有所回升； 仍有部分购买者持观望状态，各大机构投行对整体经济的复苏大多判断在09年下半年，使得一些购买者仍保持着观望的态度，有待整体经济有明显好转时再持有物业。 慈溪市基本发展情况 慈溪简介 随着2008年5月杭州湾跨海大桥的通车，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这座比旧金山金门跨海大桥长15倍的双塔钢筋混凝土斜拉桥将横跨广袤而汹涌的杭州湾海域，从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。全市行政区域面积1154平方公里，年末耕地面积65.2万亩 户籍总人口101.03万人，辖15个镇、5个街道，共297个行政村、27个居委会、28个社区，市政府驻地浒山街道。 经济保持平稳较快增长。初步核算，2008年全市实现地区生产总值（GDP）601.44亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。区域经济基本竞争力，全国同级城市排名第十一位，是长江三角洲南翼的工商名城，是具有国际影响国内一流的生产和制造基地，诸多行业已经形成产业集群。 慈溪以杭州湾大桥建设为契机，立足慈溪产业基础，以提升城市化与城市发展水平为方针，以“三种文化（移民文化、围垦文化、青瓷文化）育名城，五大基地（制造加工业基地、都市农业基地、休闲旅游基地、现代物流基地、现代科教基