宏观调控下的房地产市场.doc

宏观调控下的房地产市场 当前存在问题：? ??????? 1、商品房价格上涨过快。今年前七月，中国七十个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨百分之六点六，部分城市超过百分之十。 ??????? 2、投资规模过大。2004年房地产开发投资增长达百分之二十八点一，2005年一季度增长百分之二十六点七，增幅比去年同期回落十三点五个百分点。今年前七个月，房地产投资九千四百一十一亿元人民币，占同期固定资产投资总额的百分之二十一；商业性房地产贷款增速逐月加快，六月末商业性贷款余额三点四万亿元人民币，其中房地产开发贷款余额一点三万亿元人民币，同比增长百分之二十八点九。 ??????? 3、商品房结构性问题进一步凸现。表现为高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求，而中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房却供应不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在百分之四十以上，最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例偏低。 ?????? 4、房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。 原因 ???? 1、开发商囤积房源，发布虚假的销售进度信息，欺骗消费者争购，借机哄抬房价。 还有一点，即房地产税制还不够完善。目前房地产的税负集中在开发与流通环节，而房地产企业将其作为成本转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产市场的平稳。 ???? 2、房地产市场利润大，不光吸引了本国的大量资金，也吸引了国外的大批资金，使投资规模不断扩大。 ?????3、国民收入分配不均。我国贫富分化严重，而追求利益最大化的房地产商正是瞄准了这些富人。同时社会中下层民众的住房需求而言，却因过高的房价而买不起房，造成“房价”对老百姓的“虚高”。 ???? 4、房地产市场秩序混乱的原因主要有两点： ????? ①部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧，一些中心城市外来人员购房比例较大； ????? ②规范市场秩序工作不到位。 对策 ????? 1、全面推广购房实名制。推行商品房预销售合同网上及时备案，防止私下交易行为。 ????? 2、税制改革要逐步向持所有环节征税，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。 ??????3、完善国家土地制度建设。中央政府要加大对地方政府权力的约束，做好土地监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。严控新增用地。 ????? 4、要建立健全行政问责制。地方政府之所以忽视廉租房建设，其中一个重要的原因就是地方违规成本几乎为零。因此，房地产新政的推进过程中，仅有“通报批评”的压力是不够的，必须把责任追究到具体职位，对执行不力者要严格问责。另外，每项任务的执行要求专人负责，并规定明确的时间进度和工作质量要求，定期督促检查。只有这样才能保证房地产新政的落实，实现稳定房价的政策目标。