第三节 房产评估.pptVIP

第三章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 成本法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 剩余法在房地产评估中的应用 第六节 基准地价法在房地产评估中的应用 第七节 路线价法在房地产评估中的应用 第八节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产特性 1、土地特性： 土地：自然供给（无弹性） 经济供给（有弹性） 自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。 人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。 3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。 4、房地产特点： 房地产位置的固定性、区域性和个别性 房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等） 房地产投资数额巨大。 房地产易受政策影响（规划、征用） 房地产相互影响（领近）。 房地产增值保值性。 房屋朝向因素调价系数参考表（%） 房屋楼层因素调价系数参考表（%） 六、房地产评估程序 评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤： 明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。 拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法或评估的技术路线；2）确定投入人员。3）制定评估作业日期及进度安排。4）评估作业所需经费预算。 实地勘察：包括：1）对象房地产的位置及其周围环境。2）对象房地产的使用情况及现状。3）了解当地房地产市场的特征和情况。 收集分析相关资料。 运用估价方法进行估算并决定估价结果 。 撰写估价报告 。 第二节 成本法在房地产评估中的应用 一、适用范围：特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。 二、新开发土地的成本法评估 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+利润 自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发成本） 利润可以按投资计算，也可以按收入计算。 土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6--10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。 青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。 地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。 安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A--征用耕地的安置补助费；S--征用前3年单位面积平均年产值；D--补助倍数，4--6；P--征用耕地面积；H--人均耕地面积。 新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。 耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2--10元/m2;1-2亩，1 .6--8.0元/ m2;2-3亩，1.5--6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2； 土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取2%--4%。 三、新建房地产的成本法估算 新建房地产价格=土地取得成本+土地、建筑物的开发成本+管理费用+税费+利息+利润 开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施建设费、开发过程的其他费用 其他成本要素估算同上。 3、房屋建筑物实体性贬值的计算 使用年限法： 房屋建筑物实体性贬值=重置全价*有形损耗率 有形损耗率=建筑物实际已使用年限?（建筑物实际已使用年限+尚可使用年限）*100% 打分法：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。 房屋建筑物分类折旧年限表 附：05-06年与房地产有关的政策 8.31大限(04年） 老“国八条”:05年3.26国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》 新“国八条” : 05年5.9七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》--具体化细则 贷款利率上调:06年4.28---0.27% 国六条:06年5.17国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施. 九部委“十五条”:06年5.29:90平米70%比重结构;35%;3年空置;30%首付;5年营业税;2年土地闲置 74号文件:06年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确； 165号