声福国际大营销方案.docVIP

声福国际大厦营销方案 声福国际大厦系柳州柳邕路首座高层商品房项目，因此营销方案制定正确与否将对声福国际项目有较为有重大影响，现特拟方案供轩辕公司决策层参考。 1、项目SWOT分析 1.1优势分析 1.1.1地理优势 ★项目基地所处地势平坦、地形开阔、地块方正、地质条件良好。 1.1.2建筑规划优势 ★柳邕路首座小高层，易于吸引众人瞩目，可成为柳邕路地标性建筑。 ★规划有四层底商，十三层小户公寓房。 1.1.3区位优势 ★基地位于柳州物流区内，毗邻柳州农贸批发市场，周边有国联物流、八达物流、建材市场、五金市场、、汽配市场、废旧市场等。 ★基地周边有帽合公园、七彩山庄、足球场、跑马场等众多休闲设施，易于聚拢人。 ★周边有汽车、汽配等众多工矿企业 1.1.4交通动线优势 紧邻市交通主干道柳邕路，平坦开阔、往来便捷。 1.2劣势分析 1.2.1成本劣势 高层相比多层建安成本相差1倍以上，直接导致本项目价格高企。 1.2.2宣传定位劣势 公司前期宣传办公写字楼为主，定位与市场需求误差大，无法对本案支持 1.2.3产品劣势 小户公寓不便于家居，客户群面窄小 1.2.5交通劣势 道路中央设有隔离拦，车子不易转弯 1.3项目机会 1.3.1市场空白 ★周边人口接近20万，无上档次娱乐设施 ★周边无上档次餐饮设施 ★周边无上档次酒店、宾馆等旅游设施 1.3.2本区域内房地产业经过多年的高速发展，价格及客户质量均有很大的提高 1.4项目威胁 1.4.1高档电梯公寓由于价格高企，多定位为写字楼，但写字楼要求有完善的配套设施和对地段的认同感，市场被市中心项目基本垄断 1.4.2周边业态经营模式基本固定为前店后仓模，对办公类公寓需求不旺。 1.5小结 通过综合分析，我们认为本项目如定位在一般办公公寓将无法和市中心项目竞争，定位为居住类公寓又受困于产品的特性无法和纯住宅竞争，都将会导致项目销售期长，资金回笼慢，进而影响整个声福国际项目之销售。 2、定位 2.1通过分析，以项目本身规划结合周边市场空白，我们建议将本项目定位为：柳邕片首个星级豪华酒店式管理商务公寓 2.2酒店式公寓释义： 本项目本应定位为产权式酒店，但为规避银行放贷政策，故定为酒店式管理公寓，实质仍为产权式酒店。 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 2.3周边主要酒店调查 A贵居宾馆： 套间80元/间/天 标准80元/间/天 单人60元/间/天 配套设施：彩电、地毯、卫生间、电话（装修简陋，普通旅馆档次） 贵宾卡优惠10元/间/天，30元工本费，出租率70%，客源主要外地 注：该宾馆装修简单，内部设施不全，服务一般，普通旅馆档次。 B航银宾馆：套间160元/间/天 商务标间150元/间/天 豪华三人间150元/间/天 豪华双人间120元/间/天 豪华单人间120元/间/天 标准三人间120元/间/天 标准双人间90元/间/天 标准单人间90元/间/天 配套设施：彩电、地毯、卫生间、电话（装修一般） 包月优惠20元/间/天，富源公司管理，无停车场，开房率80%， 注：该宾馆外观较新，内部装修一般，配置较全，服务较好 ，低档次宾馆。 C银山宾馆：豪华双人100~128元/间/天（自动麻将另加40元） 配套设施：25寸电视、整体浴室、木地板、（简单配套） 无停车场，出差客为主，有会议室，开房率70%，共56间客房 注：该宾馆配套不全，服务一般，正在装修。 D核工大酒店：（五层起） 商务麻将间138元/间/天 商务间A138元/间/天 商务间B108元/间/天 标准三人间100元/间/天 标准双人间90元/间/天 标准单人间80元/间/天 配套设施：席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话（装修陈旧） 高档装修，内设餐厅，电梯，开房率85%， 注：该酒店外观陈旧，内部装修上档次，配置较全，服务较好。 E豪府酒店：（三层起） 商务麻将间A238元/间/天 商务麻将间B208元/间/天 豪华双人间148元/间/天 豪华单人间128元/间/天 配套设施：席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话（装修崭新） 高档装修，内设餐厅，电梯，停车场，开房率85%， 注：该酒店外观亮丽，内部装修上档次，配置较全，服务较好。 F荣昌宾馆南楼： 豪华商务间A180元/间/天 豪华商