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成都市土地流转政策对房地产市场影响 　　【摘要】土地流转政策土地流转政策作为一项政府对房地产行业进行调控的基础性政策，土地作为房地产的基础，对房地产市场的价格有着重要的影响。本文在分析成都市土地流转政策的基础上，以土地流转面积和新开工住房面积的时间序列模型对成都市房地产市场对土地流转政策的依赖程度进行分析，并在此基础上得出相关结论。 　　【关键词】土地流转政策 VAR模型 结语 　　一、土地流转政策 　　土地流转作为一项重要的政府的财政收入，同时土地流转费用作为房地产的重要建设成本会对房地产价格和供给产生重大影响。 　　（一）土地流转政策 　　2011年的土地流转调控政策，成都市严格住房用地供应管理；大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；在4月份公布房价“调控目标”的“限地价”政策；随后，加大住宅供地供应，加大对闲置房地产用地的清理力度和实行新“国五条”对成都房地产市场采取限购措施和土地市场“国五条”，强化土地调控；同时，还对农民进行全国农村集体土地确权登记等等。和其他城市相比，成都的土地流转政策偏紧对土地成交价格产生了极其明显的影响。 　　（二）成都土地流转政策对土地市场的影响 　　由于去年成都的土地流转政策强度大、持续时间长导致2011年的土地成交面积波动幅度很大，土地市场总体上的表现为成交量的大低价和“流拍”的出现具体说来，截止到2011年11月，成都市土地成交量为164宗，成交总面积是1017万平方米，成交平均单价为2478每平方米，成交总金额为25.17亿元。和上一年度相比，土地出让数量增幅较小，面积增长率为26.01﹪，成交单价下降率差不多是3﹪。与此同时，有四十多宗地块遭遇“流拍”而终止。 　　随着成都市执行“国八条”，严格住房用地供应管理的土地流转政策出台。房地产市场陡然降温，开发商减少纳地数量，三月份土地市场仅有3.31万平方米的土地成交量，和元月204.52万平方米的成交量相比交付达到98.4﹪。在4月份成都公布房价“调控目标”的“限价”政策，但是这一政策目标没有实现反而房价出现了百分之十左右的增长和成交量有??提高，但在后来的几个月一直到10月，由于受到了房地产交易市场的大幅度萎缩和政府前几个月的房地产和土地流转调控政策和“国五条”、新“国五条”的影响，土地市场处于低位非均衡状态，其成交量均处于70万平方米的以下区域。11月由于GDP增长速度的放缓和CPI、PPI的涨幅高位回落，通胀压力的缓解等经济因素，土地市场有了一定的反弹。从成都市近几年土地成交面积和成交宗数来看，从2008年起成都市土地成交面积和宗数都呈快速上升趋势，但这一增幅在2011年就很缓慢，其中2011年的成交面积为近五年最高（1017.83万平方米），但由于土地成交单价下降和成交宗数的减少致其成交金额明显低于2010年，这和成都市的土地流转政策密切相关的，特别是2011年程度严格控制土地流转的政策调整。 　　从2011年2月到2012年3月，成都市的土地出成交金额和房地产价格有很高的相关性，因为土地流转价格是房地产的一项重要成本会使得两者具有很高的相关性，两者价格在2011年11月份以前表现为较为稳定的增长率，其中房地产价格增长较快，而且房价除了受到政策影响还要受到宏观经济状况的影响，因此流转的土地变化不如房价大其变化最大的是去年11月份。而到了2011年11月以后，由于土地流转政策的加码和前期政策的效果凸显导致了土地价格和成交量的大幅度缩水。 　　二、土地流转政策对房地产市场的影响——基于VAR时间序列模型 　　根据2011年2月到2012年3月的购置土地面积、住宅本年新开工面积（累计，单位：万平方米）建立VAR模型，其中解释变量为购置土地面积，被解释变量为住宅本年新开工面积，其中购置土地面积、住宅本年新开工面积分别用TDGZ、GDZC表示，所选数据来自成都市统计局。为消除事件趋势，笔者采用对数化时间序列LNTDGZ、LNGDZC来研究土地流转政策对房地产市场的影响。 　　（一）LNGDZC和LNTDGZ进行单位根检验和VAR模型 　　利用单根检验方法发现LNGDZC、LNTDGZ序列一阶差分在10%的置信水平下都是平稳的。因此笔者利用eviews5.0对上述模型进行VAR模型估计，其结果如下： 　　VAR Model - Substituted Coefficients： 　　LNGDZC = - 2.70*LNGDZC（-1） - 0.09*LNGDZC（-2） + 3.02*LNTUGZ（-1） + 0.46*LNTUGZ（-2） + 8.94 　　LNTUGZ = - 2.96LNGDZC（-1） - 0.45LNGDZC（-2） + 3.31*LNTUGZ（-1） +