2011中级经济师-房地产专业知识学习讲义0201.docVIP

第二章　房地产征收征用【考情分析】　　2009年考试题型、分值分布 年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2009年 4题4分 1题2分 4题8分 9题14分 　　【内容框架】　　第一节　房地产征收征用概述　　1.征收概述　　2.征用概述　　3.征收与征用的异同　　第二节　房地产征收的前提条件　　1.公共利益的界定　　2.公共利益的特点　　3.商业利益与公共利益的关系　　第三节　房地产征收的权限和程序（主要讲程序）　　1.集体土地征收程序－土地　　2.城市房屋拆迁管理体制－房屋　　　　第四节　房地产征收的补偿和安置（主要讲补偿）　　1.集体土地征收补偿和安置　　2.房屋拆迁补偿和安置　　【内容详解】 第一节　房地产征收征用概述 　　1.房地产征收概述　　1.1 房地产征收的概念　　■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为　　■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）　　■征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权　　1.2房地产征收的类型　　■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）　　■单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）　　国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）　　集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）　　其他不动产征收　　1.3 房地产征收的限制条件（三条件）　　■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收　　■征收必须严格依照法律规定的权限和程序　　■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿　　2.房地产征用概述　　2.1 征用的概念和限制条件　　■概念　　指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）　　■限制条件　　征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用　　征用应符合法律规定的权限和程序　　使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿　　2.2 征用的特征　　■征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）　　■国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力　　■不转移所有权－只转移使用权，用后返还　　■既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）　　2.3 征收与征用的异同　　■共同点（两点）　　强制性，都不必得到财产所有权人的同意　　补偿性，都应给予补偿　　■区别（四点） 　 征 收 征 用 前提条件不同 为了公共利益需要 因抢险、救灾等紧急需要 适用对象不同 限于不动产 动产、不动产均适用 所有权转移不同 所有权转移 所有权不变，使用权转移 补偿不同 法律规定 双方依据法律规定协商确定 　　【2009年真题】　　集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（　）的行为。　　A.所有权　　B.使用权　　C.继承权　　D.通行权 　　[答疑编号711020101] 　　『正确答案』A『答案解析』本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。 　　【2009年真题】　　房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（　）。　　A.所有权　　B.使用权　　C.处分权　　D.收益权 　　[答疑编号711020102] 　　『正确答案』B『答案解析』本题考查征用特征中的不转移所有权。征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。 第二节　房地产征收的前提条件 　　1.公共利益的界定　　■房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内　　■但公共利益如何界定，目前还未达成共识（两种主流观点）　　正面界定哪些属于公共利益　　反面界定哪些不属于公共利益　　2.公共利益的特点（四特点）　　■公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上　　■公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题　　■公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性　　■公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益　　3.商业利益与公共利益的关系　　■商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的