深圳市商业市场深度研究分析暨商业项目策划报告（下）.ppt

本项目要重点考虑香港商家的引进，香港商家了解港人消费的特点，同时也能支付较高的租金，目前金地置业通过地铁商业的操作，与广大的香港商家建立了友好的合作关系，包括大家乐、大快活、海王粥店、西龙饭团、健怡坊、美心、圣安娜等，其中重点引进DISNEY专卖店，兼营DISNEY门票业务，借此网点可增加项目的亮点，吸引客户。 项目的市场定位 项目的消费型客户分析 项目的档次形象定位 项目的经营业态定位 项目的商业规划建议 项目的建筑设计建议 项目租售价的初步定位建议 项目商业的整体划分—— 项目商业整体由大型购物广场和滨江风情酒吧街两部分组成，两者之间首层通过过道形成联动。 项目商业的人流导向—— 项目商业价值走向的示意—— 受人流导向因素、小区主要出入口位置的影响，整体商业价值自西向东及自入口处商业街向南北两端呈递减走势。 价值最高区域 价值次高区域 价值最低区域 项目商业业态分布示意—— 1F—— 滨江风情酒吧街（部分与二层合并） 大型购物中心首层 社区商业带 项目商业业态分布示意—— 2F-3F—— SUPERMARKET（二层，1500平方米） 大型品牌餐饮（二层500平方米、三层1500平方米） 大型休闲娱乐业（二层500平方米、三层1500平方米） 大型购物中心二、三层 项目的市场定位 项目的消费型客户分析 项目的档次形象定位 项目的经营业态定位 项目的商业规划建议 项目的建筑设计建议 项目租售价的初步定位建议 项目商业原规划的缺点—— 原规划的商业是基于住宅规划的基础而进行设计的，在出入口、人车行道上都围绕着住宅展开，商业整体规划以露天商业街为主，同时其休闲区的规划也以住宅为主导因素，不利于项目商业价值的最大化，同时其之间的联动性和二、三层的商业价值也大大降低，另外按原来的规划，由于各技术方面的要求均以服务住宅为出发点，在层高和进深等方面不符合部分主力商家的要求。 为了项目商业价值实现最大化，同时也便于日后的经营管理，主要建议如下： 整体规划成商场； 对原规划的商业技术方面进行重新修整； 增设中央空调、观光电梯和货梯等提高项目商业附加值的配套； 休闲空间的设置要与商业相结合； 设置适量的停车位，建议总车位在80-100个，其中地面不少于40个. 购物中心整体规划为商场—— 为了提高地块北边和二层的总体商业价值，建议将整体商业规划成商场，二层通道处适当中空，形成多层空间的参观感受，并在中空部分增设扶手梯，扶手梯及部分公共过道预留位置作为条柜区，经营小饰品、手机、数码产品、钟表等，租赁给个体商家，作为非商业部分的额外租赁收入。 1F的建筑规划 Entrance Exit Entrance Exit Entrance Exit 扶手梯 楼梯 过道 社区商业 酒吧街 品牌店 观光电梯 休闲空间 卸货区和货梯 行车线 地下停车场出入口 2F的建筑规划 楼梯 过道 Supermarket 中空部分 餐饮主力店二层 休闲主力店二层 品牌店 观光电梯 休闲空间 卸货区和货梯 3F的建筑规划 楼梯 餐饮主力店三层 休闲主力店三层 大型购物中心三层 观光电梯 休闲空间 酒吧街休闲风情氛围的营造—— 作为福田南片区缺乏的业态，同时罗湖口岸也没有可供过境港人、海外游客休憩、畅饮、沙龙的场所，故本项目的酒吧街一定要做出特色，成为项目商业的亮点之一。 由于酒吧街较长，需适时增加若干休闲空间，驻留人流，建议在滨江沿路一带规划若干凉亭、躺椅，种植各式树种，并张挂彩灯，形成风景线； 同时沿江路段可摆放若干雕塑，可以代表深圳风貌或历史典故，作为旅游点吸引过境游客； 酒吧街休闲风情氛围的营造—— 休闲空间的营造—— 为了提高消费环境的舒适度，有必要对商场进行若干休闲空间的营造，但不是原规划中的园林环境，商场中的休闲空间其功能主要是为商业服务的，休闲空间可设置行人休息区、儿童游乐场所及商品展示区，也可以是休闲类饮食等。 中庭设置休息区， 小部分商品陈列区。 商铺商场的规划设计标准（详见附件三）—— 首层层高不低于5.5米，二层、三层层高不低于5米； 临街商铺面宽不低于4米，径深不少于8米，不超过10米，各商铺间各灵活组合分割，主力商家的进深不低于25-30米（目前规划达不到这个要求，希望能有所改动，便于招商）； 楼板承重按照国家规定，提供专门的垃圾集中站； 本项目商场的经营技术要求： 供电系统、新风系统、消防系统、卸货区、货梯、电话、网络、有线电视等； 餐饮、休闲业商家的额外经营技术要求： 给排水系统、排污排烟系统等； 项目的市场定位 项目的消费型客户分析 项目的档次形象定位 项目的经营