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探讨房地产开发企业项目管理中问题及措施 　　摘要：房地产项目管理至关重要，关系到对房地产项目的投资收益和最终成败,也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期更好的实现项目整体目标。本文根据笔者多年房地产项目管理经验，对房地产开发项目施工阶段质量管理存在的问题进行了分析，对质量控制措施并提出了建议，以期为相关人员提供借鉴。 　　关键词：房地产 项目管理 质量 　　中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　正文： 　　一个房地产项目，从开发一直到最后的竣工需要经过一个漫长的时间，往往还伴随着复杂多变的环境，众多因素可以对项目的开发造成影响，甚至会影响到整个开发案的成败。因此，开发过程中的项目管理可谓是房地产企业需要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。 　　1.房地产项目可行性研究 　　房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有： 　　第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。 　　2房地产开发项目管理存在的问题 　　第一，施工中的分工协调不到位。不同的工序之间、工种之间的配合协调不到位，常常影响施工进度和质量，存在着损坏建筑成品或半成品的问题。 　　第二，建设单位随意改变结构和使用功能，或对关键节点控制不严，导致产生质量隐患。很多房地产开发商的质量意识淡薄，过分追求市场效益和满足客房需求，比较随意的改变主体结构和使用功能。如原设计的平面布置不合理，在装饰装修过程中，改变结构并采用后加固处理，或在梁上随意开孔，或原其他功能区改为卫生间等等。开发商对前期定位不细，造成后期改变结构来弥补使用功能的不足。另外，对施工质量要求不严，为满足销售节点等要求，盲目要求施工单位赶工期，对关键节点验收和质量把关不严，造成质量隐患。如窗边洞口、卫生间、屋面等等涉水部位防水处理不到位，造成使用时的渗漏现象。 　　第三，监理执行形式化,没有确实履行好质量监理。由于目前监理现状决定，一般监理项目部，专业和年龄搭配不太合理，中坚力量比较少，整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致开发商没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，并有时会过多地干预监理工作；或者支付的监理费用过低，只是为了应付政府相关部门地检查而请监理，使监理执行形式化，有的甚至认为监理的作用就是签字。这样就很容易导致出现更多的问题，出现控制环节减少，质量隐患因为没有监理到位而容易为后续工程留下质量问题。 　　第四，工程竣工验收执行不力，工程质量延伸到使用阶段，演变成社会矛盾。监理工程师主要负责过程中的分项、分部工程的质量验收。为了缩短开发周期，工期往往会比较紧张，整个项目完工进行竣工验收时，距离交房的时间也会比较近，为不影响交房，竣工验收变成走关系或走过场，不认真，从而一些隐患在最后阶段没有发现或得不到有效整改，最终影响房屋的使用质量。 　　3. 房地产开发项目管理措施 　　3.1 在进行土建现场管理时，要积极的配合和支持现场监理人员的工作。 　　监理单位实际上就是建设单位对其进行授权来进行工程管理的。监理单位的被委托单位便是建设单位，监理单位的工作依据主要包括两个合同，也就是第一个是监理单位与建设单位签订的监理合同，第二个是建设单位与施工单位签订的施工承包合同。所以说当监理单位进行工作时建设单位应该积极的给与支持，尽量的不再介入到整个的现场管理工作中去，而是为监理单位提供有力的支持，协调和处理好整个工程的外围关系，这样才不会造成在管理时既有建设单位的管理人员也有监理单位的管理人员，从而使得施工单位不知道该听谁的，工作起来无所适从，进而造成整个房地产土建现场管理的混乱。 　　3.2 正确衡量工程赶工的得与失。 　　工程赶工对于整个房地产建设项目有优点但也有缺点，优点是可以使工程的工期时间缩短，进而使整个项目提前完工投入使用，这样能为房地产公司提早带来更大的经济效益、政治效益以及社会效益。但是这样的工程赶工也会造成一些很大的甚至不可挽回的问题，比如质量出现问题、发生安全事故等。所以在进行工程赶工的决定时一定要