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浅析房地产集团资金管理 　　摘要：随着国家宏观经济调控的逐步深入，房地产行业面临着越来越激烈的竞争，因此房地产集团的管理重心也将随之发生变化，而其中资金管理变得越来越重要。本文对目前房地产集团资金管理工作中存在的问题进行了分析并提出了相应的措施。 　　关键词：房地产集团；资金管理 　　随着国家宏观政策的持续收紧，房地产市场竞争的日益加剧，房地产行业面临的发展形势越发严峻，从重土地升值到重资金管理、加快资金周转、加强核心竞争力建设的趋势更加明朗，如何加强房地产集团的资金管理、提高资金管理的运营效率已成为了迫切需要探讨的课题。 　　一、资金管理中存在的问题 　　1.资产负债率偏高，过度负债经营。房地产企业的资产负债率普遍偏高，国内主要开发商的负债率绝大部分都超过了70%，这固然和我国房地产企业发展的历史环境等要素有关，通过负债经营可以发挥财务杠杆的作用，但如此高的负债率蕴藏了极大的财务风险，一旦市场出现较大的波动，极易出现资金链的断裂。 　　2.资金管理不善，效率低下。由于受到房地产行业现行预售资金监管政策的限制，房地产集团内部各项目之间资金资源不能有效互通，各项目之间的资金融通渠道较难打通，此外部分公司的资金管理理念淡薄，日常管理中对资金管理不重视、责任不明确，直接导致了资金管理的低效率。 　　3.融资方式较为单一，融资渠道较为狭窄。由于受到国家政策的影响，房地产集团直接融资的大门一直关闭，绝大部分房地产集团基本上以银行贷款融资和股东投入为主，其他融资方式较少，无法满足房地产集团公司持续发展的需要。 　　4.资金管理制度执行不系统，执行不规范。虽然部分公司有相应的管理制度，但制度的不系统、不科学及各制度之间的衔接不畅等问题较为严重，而且制度的朝令夕改也使得制度的严肃性不够，此外更为严重的是制度停留在纸面上，实际执行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了风险。 　　5.资金管理模式不成熟。目前部分房地产集团在资金管理模式上采用“集中管理，适当分权”模式，但没有系统的资金集中管理模式，导致资金分???、资金沉淀量大、资金使用成本高、资金周转速度低下等问题较为明显。 　　二、强化房地产集团资金管理的措施 　　1.统一资金管理制度，规范资金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地产集团，只有制定了严格、统一的资金管理制度，才能强化资金管理，通过对资金收支各个方面的制度制定，房地产集团的资金管理工作才能步入正轨，资金管理工作才能规范执行和得到有效管控。 　　2.强化销售资金的回笼管理。通过销售房源回笼资金是房地产集团最为重要的资金流入，而且销售资金回笼的速度和金额直接影响到了房地产开发的经营成果。由于土地成本高，资金成本已然成为项目开发中非常重要的因素，通过加快销售促进资金回笼可以降低项目开发风险，锁定收益，从而维持房地产集团的持续发展。因此，一方面要在销售中通过销售策略的创新、内部机制的创新及合理的价格杠杆等手段提高去化率，另一方面也要紧盯资金回笼，明确内部催款环节，协调好外部银行、公积金管理中心等业务关系，充分利用新的销售绩效考核机制等提高资金回笼。此外，在存量高、资产沉淀的情况下，要及时果断地采取措施加快存量房的销售，通过沉淀资产的置换等方式盘活资产，增加资金流入。 　　3.拓宽融资渠道，降低财务风险。在当前的市场环境下，必须拓展融资渠道，树立多元化融资的新思路，除了传统的银行融资渠道外，还可以通过出售股权、委托贷款、私募股权、买方信贷、融资租赁、合作开发、地产基金、信托基金等方式解决融资问题。根据项目开发的性质，选择合适的融资方式，避免出现短债长投、融资渠道单一，从而出现财务风险。从长远来看，直接融资将会成为房地产开发资金重要的来源方式，如房地产投资基金，能为房地产企业提供长期稳定的资金，根据项目的不同、客户的不同，设计不同类型的房地产投资基金，可以有效解决房地产开发的资金来源和期限匹配问题。 　　4.统一银行开户管理，推行收支两条线管理。货币资金是流动性最强的资产，是内部控制的最关键环节。为强化货币资金的事前控制，在健全货币资金基本内部控制制度的基础上，房地产集团对银行开户要进行严格管理，如通过所有项目公司的开户都要报公司总部审批，对各项目公司的多余账户要及时进行清理，撤销多余账户，从而达到资金的集中管理和及时掌控。 　　5.统一资金筹资管理，防范融资和担保风险。房地产集团对各项目的资金融资应进行统一的筹划和管理，根据各项目经营发展以及资金需求和融资条件，每年初对各项目上报的资金收支计划进行审核，确定各项目的授信额度和计划融资指标，项目公司申请授信、放款都应由集团公司进行把控。同时作为信贷管理的延伸，强调由集团公司进行统一担保管理，强化审批程序，实施规范化操作，防范担保风险，确保资金安全。