城市轨道交通与周边物业一体化开发模式.doc

城市轨道交通与周边物业一体化开发模式 　　摘要：城市交通的建设和城市交通条件的改善，可拓展城市空间，提升土地价值。轨道交通建设为综合开发提供了良好的契机和条件，同时综合开发又促进了轨道交通的建设，是轨道交通建设持续发展的动力。 　　关键词：城市轨道交通；周边物业；一体化开发模式 　　中图分类号：U213.2文献标识码：Ａ文章编号： 　　引言：长期以来,地方财政压力巨大、建设资金短缺一直是滞缓我国城市轨道交通发展的一大难题。城市轨道交通的建设会促进沿线土地和物业的大幅增值,如何建立土地增值效益返还的激励相容机制,在实现轨道交通整体效益最大化的同时,有效保障城市轨道交通企业的内部效益,拓宽融资渠道,最大限度地减轻公共财政负担,最终实现城市轨道交通的良性、快速和可持续发展,越来越受到重视。 　　1.城市轨道交通工程的特点 　　城市快速轨道交通系统(地下铁道、轻轨)属于集多种、多专业于一身的复杂系统。近百年来世界上许多大城市的发展经验告诉我们,只有采用快速轨道交通系统作为公共交通的骨干网络,才能有效地解决城市交通问题。 　　1.1城市轨道交通提供了大容量运输服务的方式 　　城市轨道交通提供了资源集约利用、环保舒适、安全快捷的大容量运输服务方式,它与城市其他交通工具互不干扰,具有强大的运输能力、较高的服务水平、显著的资源环境效益,是解决特大型城市交通问题和可持续发展的根本出路。 　　1.2轨道交通集约化的交通方式 　　轨道交通不仅提供高效、优质的公交出行服务,而且是一种集约化的交通方式,节约能源和土地资源。大城市机动化进程加快,简单的阔路增车方法已无法解决城市交通问题,公交专用道的潜在利用能力毕竟有限,个体分散交通对土地资源利用的效率低下也是有目共睹的,中央商业区土地资源可提供的地面交通供给正逐渐耗尽,利用开发宝贵的地下空间资源,提供新的交通供给,以缓解地面空间资源紧张状况,支持城市的持续发展。 　　1.3城市轨道交通是巨大的综合性复杂系统 　　(1)建设规模大,一个城市的轨道交通线网一般有百余千米至数百千米。 　　(2)技术要求高,几乎涉及到现代土??工程、机电设备工程所用高新技术领域。 　　(3)项目投资大,每千米造价达3-4亿元。 　　(4)建设周期长,单线建设周期要4-5年,线网建设一般要30-50年。 　　(5)参与单位多,有成百上千家。 　　(6)信息海量。建设、运营过程中所产生的信息量很大,处理工作非常繁重。 　　(7)系统复杂,要考虑轨道交通与其它交通方式、城市发展的关系,考虑轨道交通线网布局、建设次序、资源共享的关系,考虑到轨道交通工程策划、建设、运营、资源利用的关系等。 　　2.城市轨道交通对周边土地价值的影响 　　2.1城市轨道交通与城市级差地租 　　级差地租的原始含义是指租佃较好土地的生产者向土地所有者缴纳的超额利润,超额利润来源于较好土地高于一般土地的生产效率,因此不同土地或相同土地由于土地肥沃、相对位置及开发程度不同而形成不同差别的地租。级差地租有两种形态:级差地租Ⅰ,是等量资本和等量劳动投在不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态;级差地租Ⅱ,是指在同一块土地上连续追加投资,每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。将级差地租的概念扩展到城市工商业用地价格的差异分析,城市级差地租也分为城市级差地租Ⅰ和城市级差地租Ⅱ。城市级差地租Ⅰ是由于城市土地位置优劣不同而形成的,如不同的区位交通便利程度不同,产生了不同的级差生产力;城市级差地租Ⅱ是由于对土地进行连续追加投资而形成的,如通过持续投入改善周边商业环境,繁荣区域市场,从而提升了区域经营效率。 城市级差地租的两种形态,尽管都是由于投放在土地上的等量资本具有不同生产率而产生的,但两者之间存在着明显的差别。城市级差地租Ⅰ是因土地基础条件不同而带来的生产率不同,是一次性形成的;城市级差地租Ⅱ则是由于追加投资持续经营而形成的。 　　城市轨道交通的发展往往会带来周边土地的大幅升值,根据城市级差地租的相关理论,城市轨道交通的发展带来周边土地价值的提升也可分为两部分:即因线路建设和开通带来的级差地租Ⅰ和因持续运营带来的级差地租Ⅱ。 由此可见,级差地租Ⅰ和城市轨道交通的建设和线路开通密切相关,是线路开通带来的土地一次性升值,城市轨道交通规划和建设的水平越高,线路开通对沿线物业交通状况改善程度越高,级差地租Ⅰ就越大;而级差地租Ⅱ则与城市轨道交通线路的运营水平密切相关,通过提升运营水平带来各类资源的集聚效应越强,级差地租Ⅱ就越大。 　　2.2影响周边土地级差地租的机理 　　城市轨道交通带来周边土地级差地租的主要机理是:城市轨道交通建设能够明显地改善沿线物业的交通状况,改变土地利用性