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三中全会对房地产业影响 　　2013年11月9日至12日，党的十八届三中全会召开。但在房地产方面寄托了较多希冀的朋友，未免会有些失望。因为，从12日晚发布的公报内容来看，并未提及房地产。11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）全文公布了。其中涉及房地产的内容，略有增加，但仍难满足很多民众的期待。那么，如何看待三中全会与房地产的关系？ 　　公报基本没有提及房地产 　　从公报内容看，不妨关注以下几点。 　　其一，市场化影响深远。三中全会提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平、开放、透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。以前的表述，多是“基础性”作用，这次升级成“决定性”作用。可见对于市场机制的重视程度，进一步推进市场化改革，成为本轮改革的重中之重。在此方针指导下，住宅行业将出现两种变化：一是将更多地利用市场手段、经济手段，来调控房地产及房价。二是近几年国家大搞住房保障，很多人误以为保障房将重于商品房，其实未来商品房仍将是主导。 　　其二，集体用地入市不会那么快。三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，很多人为此欢呼雀跃，其实不必过于激动。早在2008年十七届三中全会文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。事实是，五年过去了，除零星试点外，基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”二字，但仍不宜过于乐观。土地改革的难点，就在于破除以前必须经过征地环节，才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政及农民权益，阻力重重也。 　　其三，农民的财产权有多少。三中全会提出：加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换。“赋予农民更多财产权利”，属第一次提出，但改革须由易到难，过程较长。当前正在进行土地确权、登记、发证，只有这些完成之后，才能在法律上将耕地、林地、宅基地等作为财产，进行转售、出租、抵押等。当然，最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价，农村建设用地不仅??以在农村流转，还可以向城镇流转，如此则农民的土地财产将会出现溢价，尤其近邻城镇的地区。 　　其四，公报并未提及房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容，抱有不切实际的期望。事实上，公报根本就没提到“房地产”、“房价”、“房产税”，甚至也没提“住房保障”。大家需要明白一点，公报是总纲性的通发稿，体现了会议的方针性、原则性、大局性，不涉及房地产这个单一行业。但另一方面，公报没提到房地产，也说明这个行业并非改革重点领域。 　　《决定》冷淡对待房地产 　　11月15日，《决定》全文公布，与房地产相关的主要有以下几处，略作分析。 　　第一，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。这条政策，长期看将显著影响房地产业，但短期看仍然困难重重，尤其是最重要的宅基地，仍没大动作。 　　第二，加快房地产税立法并适时推进改革。并没提到“房产税”，而是换成了“房地产税”。这个概念有点暧昧。有两种可能：一种可能是指代整个房地产税收体系。我国现行的18个税种，只有3个是由全国人大立法征收的（个人所得税、企业所得税、车船税），其余15种税都是由国务院通过暂行条例及试点推出的：增值税、消费税、营业税、关税、房产税、印花税、契税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、筵席税、城市维护建设税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税。其中，与房地产有关的有10个税种，其中直接针对房地产的是房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税。五类房地产直接税都属暂行，没有经过立法，未来须纳入立法程序。 　　第二种可能，是将“房产税”暂时换一种概念：“房地产税”。实际上，2003-2009年期间，官方一直说的是物业税，并且在10个省市试点空转，但2010年转而只提房产税，不言物业税。所以，也有可能是想换种说法。至于立法，不管是指代房地产税种，还是指代房产税，都适用这一点。未来房产税也将走人大立法流程，还可能向社会公开征求意见，估计需要几年时间。但这并不妨碍进行试点，第二批试点城市估计仍将推出。在面向全国征税之前，将会先立法。 　　第三，赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住