郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项可行性研究报告.docVIP

郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区 房地产开发项目 可行性研究报告 国电（香港）投资有限公司 二零零七年八月 前 言 郑州豫欣纺织有限公司（原国棉五厂）厂区房地产开发项目为国电（香港）投资有限公司对郑州豫欣纺织有限公司进行重组改制、整体搬迁而进行的开发项目，根据双方签订的协议及郑州市政府的批复，对本项目进行分析，其前提为： 一、该地块共291.4亩，全部以评估价（约200万元/亩）过户到国电（香港）投资有限公司指定的房地产开发公司名下，土地性质为商住。 二、该地块的容积率为5.03。 三、该项目土地取得的附加条件为国电（香港）投资有限公司，要完成对郑州豫欣纺织有限公司的重组改制，并在郑州纺织产业园新建一个15万纱锭规模的现代化纺织企业，实现市政府老企业整体搬迁、改造升级、退市进郊的战略调整政策。该项投资及费用约8000万美金，因此本报告将此笔投入作为补偿费予以计入土地成本。 四、由于本项目现只做了规划概念设计及方案设计，所以本报告只根据该设计进行了估算（由于本项目的具体设计图纸未出，所以对其设备及安装、配套等费用进行估算，可能会与实际实际投资有一定的出入），未对地下建筑及公用设施进行计算，可能与实际情况有一定的出入。 五、由于国家对房地产行业的税务征收等相关政策变化较快，因此本报告采取较粗的方式进行计算，即：营业税率（营业税、城建税、教育附加税之和）为5.5%，增值税率按25%计算，其它的未予考虑。 六、政府在该项目的各种税费等优惠政策未予反映。 目 录 1、总论 1.1项目实施背景 1.2项目概况 1.3开发商概况 1.4编制依据与研究范围 1.4.1编制依据 1.4.2研究范围 2、项目建设必要性分析 3、郑州市房地产的宏观状况 4、市场分析 5、建设条件分析 5.1气象条件 5.2项目地址 5.3工程规划 5.4总图布置 5.5建筑布局 5.6实施计划 6、招投标方式 7、投资估算和资金筹措 7.1投资估算 7.1.1静态部分 7.1.2动态部分 7.2资金筹措 7.3经济效益分析 8、结论与建议 附 表： 1、总投资估算表 2、建筑工程费估算表 3、设备购置及安装费估算表 4、前期工程费用估算表 5、配套等费用估算表 6、收入、成本、利润估算表 7、2007年郑州楼市调查报告日前，国务院发展研究中心公布最新的产业发展景气研究报告指出，年中国经济将继续保持稳定增长，景气指数将呈现态势 土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。　　2007年的土地市场运作，将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及“退二进三”（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。　　从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。　　可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。 2006年郑州市房地产业已成为郑州市经济的重要支柱产业和中原崛起的重要力量。通