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基于实物期权房地产估价方法探讨 　　摘要:由于我国的房地产评估体系仍在不断的探索和完善中，本文主要从理论入手，简单探讨了基于实物期权的房地产评估方法。手写对于房地产估计进行了简单的介绍，然后分对实物期权进行概论在，最后则针对实物期权在房地产估计中的应用进行了详细的分析希望对房地产估价有所帮助。 　　关键词:实物期权；房地产估价 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　随着经济社会的不断发展，房地产市场体系也逐渐趋于完善。在房地产市场中，房地产估计工作的市场份额逐渐增大，它的地位也越来越重要。通过房地产估计可以确保房地产价格处在正常的水平，从而确保房地产交易的公平性，最终有利于房地产市场体系的完善。我国还处于不断探索房地产估价方法的过程中。由于实物期权是房地长估价对象的明显特征，因此将实物期权理论应用于房地产估价中是一种更为创??和结合实际的方法。 　　一、房地产估价与实物期权的梗概 　　我国的房地产评估行业仍处在不断探索的过程中，目前比较传统的评估方法有收益法、市场法和成本法。每种方法都具有其优势和劣势。由于房地产估价具有不确定性，房产拥有者面临着诸如分期投资、扩大规模等权利选择问题，只有在房地产估价中充分考虑到这些实物期权因素，才能确保房地产估价更为准确和完整。市场法强调具有差不多效用的房地产价值应该基本相同。成本法则是用房地产的重置成本和土地价值的总和，再去掉折旧成本从而得到房地产的估价。收益法则是将房地产的前景市场用现金进行量化得到房地产的价值。但是这三种传统的方法没有充分考虑房地产估价对象不确定性的特征，所以应用较为局限。 　　期权是在将来进行某些动作的权利而非义务。期权价值的核心即权利与义务之间的不一致关系。期权有金融期权和实物期权两种。金融期权是以金融产品为标的物的衍生类产品。实物期权的标的物则是某种投资的价值，其赋予的是选择权利。只要拥有是实物权，投资者可以根据实际情况的考量决定投资政策等问题。而实物资产中的机会权利我们则将其定义为实物期权，具体含义是指通过具体的价值获取或者交换实物资产的权利。在环境具有不确定性的情况下，期权则被赋予价值，即实物期权的价格。 　　二、实物期权在房地产估价中的应用 　　(一) 房地产估价对象实物期权的分类 　　在房地产估价市场中，估价对象包括的实物期权可以分为多种。 　　延期期权是指房地产投资者在投资问题上具有决定投资是否延迟的权利,投资者可以在确认房地产项目是否可行后再继续实施投资活动。此外，延期期权也可以用于房地产所有者具有延迟出售、租赁估价对象的权利，他们可以对于将产生的利益进行评估以获得利益最大化，再决定出售、租赁等经济活动是否进行。由于我国具有特殊的土地使用政策，因此房地产项目的延期期权具有期限约束。 　　分期期权是将项目所需要的投资进行阶段划分，每一阶段都具有不同的执行时间段。下一阶段的投资决策需要根据前面执行完成阶段的结果和分析来决定。在项目不断实施的过程中，决策者可以不断的获得新的数据和市场信息，他们可以根据这些信息和数据决定后续的投资方向、金额，或者调整现有的项目开展模式等。但是这样会导致项目的周期变长，从而导致管理成本的增加。 　　可转换期权是指在项目执行期间，房地产投资者在外部环境变化的影响下可以转换投入的资本等要素。在房地产投资项目的整个过程中都可以看到转换期权的存在，例如增加投入资金，调整容积率等。受我国市场体系的影响，转换期权的使用仍具有局限性。房地产开发商不能完全顺应自己的想法改变产品类型，所以这种期权的执行需要面对一些困难。 　　复合期权是上述三种期权的统称。房地产投资项目执行的整个过程中可以将多种期权综合使用，这样可以使得房地产估价的价值增大，从而有利于房地产投资者实现利益最大化。 　　(二) 房地产市场中实物期权的特点 　　1、房地产投资具有高风险性 　　由于房地产属于不动资产，一旦项目完成就不可以变更位置等，因此房地产投资具有非常高的风险。此外，房地产很难实现短期内变换为现金且不便于流动。 　　2、房地产项目的运营不确定性因素较多 　　规模较大的房地产投资项目具有非常高的不确定性。如果一个项目用传统的估价方法评估出其价值为零时，需要将实物期权思想应用到项目中来以等待市场的变更，而不是直接放弃这个项目。 　　3、房地产项目的实施具有多个阶段 　　大型房地产项目的完成不可能在短期内一次性完成，而大多都是按阶段划分完成中、项目的各个阶段之间存在着联系，后一阶段需要借鉴前一阶段运行的结果和数据。 　　(三) 房地产估价中如何建立实物期权价值模型 　　对于房地产估价对象的实物期权类型进行确认后，就需要根据实物期权的特点选用合适的实物期权估价模型以计算具体的价值。由于房地产的价格受很多不确定性因素的