2011年新国八条及重庆房产研究解读.docVIP

2011年房产新政解读 第PAGE10页 /共 NUMPAGES10页 2011年房产新政解读 第一部分 “新国八条”解读 背景：2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。这是继2010年1月、4月、9月之后的第四波房地产市场调控，在限购、价格控制、信贷和税收等环节进一步加强调控力度，特别是“限购令范围扩大升级”以及“房价调控目标”两大措施将对楼市产生较为重大的影响。 解读一：已有两套本地家庭及一套的外地家庭禁止购房 政策原文：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 解读：此次限购的力度不仅加强，范围也比2010年出台“限购令”的城市范围充分扩大，北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”，而对于2010年绝大多数没有出台限购令的二线城市，特别是中西部的直辖市、各大省会城市，此次也包含在限购令的范围之内。同时，在限购政策上，也将全国性的落实对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭和一套住房的外地居民家庭限购，相比之前北京等城市执行的限购政策更加严格。 解读二：二套房贷首付提至六成，利率最低1.1倍 政策原文：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督调查，对违规行为严肃处理。 解读：二套房贷款首付比例从最初的30%一直提升至60%，除了对于投机炒房者的打击之外，对于多数的以房地产投资为主要渠道的投资者及改善型需求也将产生很大程度的影响。 解读三：各地一季度需公布房价调控目标 政策原文：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关责任人进行问责。 解读：此次“新国八条”与以往调控政策不同的是，针对地方政府调控执行层面首次进行量化，要求地方政府公布调控目标，并以此作为标准来衡量地方政府在房地产调控的实际效果，而一改以往只出政策但没有相应的评测机制的作风，可见此次中央政府对于“新国八条”执行力度的决心。此项措施也成为“新国八条”的调控亮点。 解读四：购房不足5年转手按售价全额征收营业税 政策原文：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 解读：目前针对二手房转让的营业税征收标准，普通住房的执行标准是不足5年转让按差额的5.5%征收营业税，而非普通住房不足5年则按照全额征收营业税，此次“新国八条”则明确为统一按照销售收入全额征税，这无疑增加了二手房转让的成本。 以重庆近4年的房价水平来举例，一套建筑面积100㎡的住房价格2007年大致为34万，以2010年的价格水平60万售出，按照5.5%的营业税税率计算，“新国八条”之前按照差额征收，需缴纳1.43万元，征收标准调整后，需缴纳3.3万元。 解读五：严格用地供应，大力推广“限房价，竞地价” 政策原文：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地