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房地产测量技术问题研究 　　摘要:随着我国社会经济的飞速发展，房地产行业也得到了快速发展，房地产已成为人们生活的必须特殊商品，越来越多的人们开始关注它，房地产测量的准确性与技术性对人们的住房安全与住房环境是非常重要的。本文主要对房地产测量技术问题进行分析。 　　关键词：房地产；测量技术；问题 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　一、房地产测绘的目的 　　房地产测量是对房屋及各类用地的基本属性进行的专业测量，属于地籍测绘的一类。 它通过对房屋的位置、结构、利用现状等数据的测量与收集，为房地产产权管理提供了有力的数据支持。从九十年代开始，我国房地产市场吸引了大量的国内外投资，发展至今已成为我国经济的主要增长点之一。有效的房地产管理、进一步规范房地产市场依赖于真实准确的房地产测量资料，因此我们有必要专门研究房地产测量的技术问题。 　　二、房地产测量的内容 　　（一）房地产平面控制测量 　　房地产平面控制测量是房地产测量整个工程的前期性的基础工作，它的目的是建立一个有一定密度的，高精度的，能长期保存使用的，稳定的房地产平面控制网，为整个房地产测量工作提供一个准确的定位基准与控制框架，同时控制误差的积累。其作用主要表现为：为房地产图的测绘提供测图控制和起算数据;为房地产要素测量提供起算控制数据;为房地产测绘的变更与修测提供起算数据。房地产平面控制测量的布设原则与其他控制测量一样应遵循下述原则：从高级到低级、从整体到局部、分级布网的原则，也可越级布网。 　　导线测量是房地产平面控制中最常用的方法，特别是建筑物密集的城市地区，导线测量观测使用设备普遍、精确度高、简单易行的优点是其他方法所不能替代的。建立一个能够长期使用的房地产平面控制网，可以对房地产测量工作提供一个整体框架，对每个环节进行有效的监控。 　　（二）房地产面积的测量 　　房地产面积测量是指对房地产水平面积的测量。其中，公共建筑面积、房屋建筑面积、可用面积、产权面积等可以归属于房屋面积的测量；用地面积测量可归属于封闭地块面积测量。???《房地产测量规范》中，国家将有维护物、结构牢固的永久性建筑物、层高在2.2米以上的房屋规定为可供人日常生活或生产活动的场所。 　　根据房屋的边界点的坐标来计算房屋面积，是面积测量中最常用的方法。利用房脚点的坐标来测量房屋面积，是面积测量的两一种方法。这两种方法计算方法和整体思路基本一致。 　　（三）房地产变更测量 　　房地产变更测量可以根据房地产变更的相关资料，对房地产新界点与变更进行测量的测定，在调整好房地产号后，需要对房地产内部资料进行修改。房地产变更测量可以分为两个部分，其中包括权属变更测量与现场变更测量。权属变更测量是对因买卖、兼并、交换等属性变化而引起的土地权属与测量变化引起的测量。现场变更测量主要是对房屋的结构、层次、外观等客观属性的变化进行测量与勘查。 　　房地产测量技术问题分析 　　（一）共有面积分摊问题 　　对于共有面积分摊的问题，必须要先分别对房屋套内的总面积与房屋整体面积全面的进行计算，最后通过这两个面积计算出共有共用面积，还应依据住户的套内建筑面积按照比例计算出住户所要分摊的实际面积。并且在具有多种综合性的建筑楼与特殊的住宅楼里面也会出现共用面积摊分的问题，还会发生三级分摊或多级分摊。在计算共用面积的时候需要注意楼层的运用情况，依据实际情况进行计算，依据谁的使用受益最多，进行逐级分摊。 　　区分层高与净高 　　国家在具体的文件《房产测量规范》中是这样定义层高的：楼面到屋顶面，房屋的上下两层楼面，或楼面到地面的垂直距离就是层高。然而这份文件中并没有明确地指出层高真实值和测量值之间的差异，此类现象说明了国家在房地产测量层高的过程中是允许误差的存在的。然而在房地产实际测量中，实际操作出现这么一个问题。净高主要是指楼板上表面或下层面的地板到上层楼板下表面之间的距离。因此在房地产测量中，要求有层高可以进行计算，用层高来作为标准。用净高来作为测量标准在没有层高的时候。有层高的时候不能用净高来做测量标准，否则会致使测量发生误差，影响测量的结果。 　　测量过程中对称边长度出现了不一致的问题 　　 施工过程的各种工作的失误是这个问题的主要原因，比如本来房屋建筑在设计图纸上相等的左右山墙、前后墙应该平等的，但在实际建筑上却出现了不平等的情况，本来应该规则的多边形因为工作失误变成了不规则的多边形，导致出现误差。对于这种情况，必须要注意这方面的误差在对房地产进行测量时候，应该先将数据进行处理，再进行具体的绘图设计在处理之后。若误差超出了规定的限额的边长数据，应当反复的检查是不是因为测量不够准确而造成的。要是确实出现了不平等情况，应该依据测量的结果重新绘图与进行面积的计算。 　　房地产测量