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房地产行业存在失信行为及解决途径研究 　　【摘 要】我国房地产行业相关体系还未完善，导致房地产行业存在很多亟待解决的问题，其中最为突出的就是房地产行业普遍存在的失信行为，通过对我国房地产行业存在的失信行为进行系统分析，提出失信行为的解决途径。 　　【关键词】房地产；信用缺失；解决途径 　　引言 　　房地产行业与其他行业相比是最缺乏道德诚信的行业，被称为“高利润率、低信用度”的行业[1]。消费者对商品房的投诉频率远高于其他行业，2006年全国关于房屋的投诉达到23172件，2012年315晚会投诉总结数据表明房地产行业投诉已跃居各类投诉第一位，如何解决房地产行业失信行为，引导房地产市场健康良性发展已成为目前亟待解决的问题。 　　1.房地产行业存在的失信行为 　　1.1 营销过程的失信行为 　　虚假广告 　　我国房地产市场中，许多开发商歪曲利用观众或听众对电视等媒体的注意力，吸引众多的投资者的“眼球”，在售房广告上实施“注水”和“吹气泡”，把不真实的信息当作真实信息传递给消费者，蓄意夸大或欺骗消费者。 　　合同欺诈 　　合同欺诈属于房地产行业较普遍失信行为，消费者在签订购房合同时往往很难发现开发商在合同中设的“陷阱”，如房屋面积缩水、更改户型图等失信行为，也有的开发商虽然提供的是合同示范文本，但往往会在合同后面附自己编制的对自己有利的不公平条款，如交房时发现裂缝、空鼓等安全质量问题的通病，乙方同意不拒绝接房。 　　1.2 房开企业的短期行为 　　我国很多房地产开发商没有注重企业的持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度，信用意识不强。开发商为了节约成本而私自降低建设标准、使用不合格材料。此外，开发商为了追求最大利润或最多的销售额而乱开空头支票，私自承诺了一些不打算兑现的“服务项目”。 　　1.3 预售制度缺陷引起的失信行为 　　付款与接房的不同时 　　我国现行的房地产销售制度是预售制，给房开企业的融投资带来了极大便利，却造成了房地产行业的诸多失信行为。消费者在签订合同或付款时不能立即接收房屋，因此在预售以后开发商可能不按设???施工、降低配套设施标准或造成房屋出现质量问题等失信行为。 　　政府对预售资金监管不严 　　近年来，房地产开发商为盲目追求规模效应，把预售房款挪作其他项目使用现象屡见不鲜，甚至在一些大城市还出现开发商将商品房进行再抵押后携款逃逸的情况。对预售资金监管不严进一步纵容了开发商的失信行，已成为扰乱房地产业健康发展的一个严重问题。 　　缺乏信用管理 　　当前，我国对房开企业的管理，主要采取主管部门对开发商的资质进行年检的做法，这种做法属于事后监督。因缺乏信用监管，一些开发商曾经的违法失信行为没能得到评价与记录，只要其符合预售商品房条件的仍能取得预售许可证，而他们曾经的信用情况没有成为其能否获得预售许可证的约束条件。 　　信息的不对称 　　由于消费者与开发商间存在信息不对称，导致某些缺乏诚信的企业利用排号登记、内部认购到最后签订合同的时间差制造楼房紧缺的虚假氛围，进而操控房屋的供求关系，人为囤积并抬高房价。同时，预售房屋这一制度使消费者买房时看不到现房，只能通过广告、样板房及房地产商提供的宣传资料等获得相关信息，而这些信息或多或少都存在虚假的成分。 　　1.4 房地产行业社会信用体系不完善导致的失信行为 　　国内只有对企业信用评价的研究，且基于狭隘的信用概念，广义信用包含经济及社会和道德层面的含义，导致房地产开发企业信用评价大多缺少系统性、综合性，这些不足以全面评价一个房地产企业的社会信用状况，有的房开企业为了取得社会认可，增加开发机会，只重视信用评价中涉及到的指标，却忽视社会和道德方面的指标建设，进而导致房地产行业失信行为的恶性循环。 　　2.房地产行业失信行为解决途径 　　2.1 建立和完善房地产市场信用法规体系 　　房地产领域要根据国家信用法规，结合房地产行业特点，颁布和实施相关的信用法规和条例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大执法力度，严格执法，严惩失信者，迫使其为失信付出巨额成本费用，以保障信用制度的建立和实施，建立和完善失信的惩罚机制。 　　2.2 建立失信惩戒和守信激励机制，强化房地产信用体系建设 　　建立房地产信用体系，必须使失信成本大于守信成本，必须建立强有力的惩戒机制，综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。在行政上，采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段，而且让失信记录依法保留多年，使失信者在一定期限内付出沉重的代价。在经济上，要加大经济处罚力度，使失信成本大大超过预期收益。在法律上，建立和完善对失信行为司法处理，依法量刑做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业政