房地产类项目环境影响评价过程中外部因素影响及对策.docVIP

房地产类项目环境影响评价过程中外部因素影响及对策 　　摘要：制约房地产项目环境影响评价是否能通过审批的一个重要因素是外界环境对房地产项目本身的影响，本文从土地规划、噪声、恶臭、辐射等方面阐述了房地产类项目环评中应该注意的外部因素及解决方案，为项目环境影响评价提供科学判断依据，从而减少后续不必要的环境纠纷。 　　关键词：房地产 环评 外部因素 噪声 恶臭 电磁辐射 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　1、引言 　　在房地产项目环境影响评价过程中，目前多集中于探讨项目本身所排放的污染及其治理情况，笔者从多年的环评工作中发现，制约项目审批的多是外部因素对项目本身的影响。本文从以下项目规划、噪声污染、恶臭、辐射等方面对房地产项目环境影响评价进行探分析，旨在为该类项目顺利通过审批提供帮助。 　　2、环境影响外部影响因素分析 　　2.1 项目用地的合法性要求 　　近几年来，房地产开发速度加快，许多项目的开发均不同程度地涉及到了原有的农业用地或其他性质用地，因此项目选址占地的合法性就显得十分重要。 　　根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，房地产项目的选址首先要符合城市总体规划，即建设范围应在城市总体规划中已经确定的居住用地范围之内，禁止在规划的绿地、基本农田、文物保护区等其他用地范围内进行房地产开发；同时，房地产的开发用地性质应当符合国土资源部门审批的土地性质，也就是说，房地产项目用地应符合规划和国土资源管理部门的要求。因此报告应有当地规划部门出具的规划意见书，作为项目用地合法性的重要依据。 　　2.2 项目用地原有的使用用途 　　随着经济的发展，城市规划的变更，城市布局发生变化、土地使用性质的改变越来越频繁，一些原来的污染型工业企业搬迁，原有用地作为城市居住用地进行房地产开发。这些土地用途发生改变的，房地产项目评价过程中对项目建设场地进行原有使用用途的调查非常必要，要通过进行现场实地调查和环境质量现状监测，尽可能避免产生环境纠纷。在做房地产环评时要有原有土地的场地环境评价，???对原有土地进行监测分析，并确定土壤修复方案。 　　原国家环境保护总局办公厅发布了“关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知”(2004年6月1日)，要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。 　　北京市环保保护局于也于2007年1月17日发布了“北京市环境保护局关于发布实施《场地环境评价导则》的通知” ，又于2009年10月14 日发布了《场地环境评价导则》，规定了土地使用性质变更的场地环境评价的工作程序和内容。 　　2.3 外部噪声的影响 　　房地产项目选址涉及紧邻铁路、轻轨、高速公路、机场等高噪声交通设施的，在做环评时，要充分论述外部噪声对房地产的影响。对于已建成的交通设施，环评要对现有噪声进行现状监测，并考虑未来交通量发生变化时对房地产项目的影响，充分论述项目选址的合理性。 　　一些部门对临近高噪声交通设施项目的选址做了具体要求。例如，北京市规划委员会、北京市环保局于2005年1月发布了《首都机场环境噪声功能区管理办法》，其中规定首都机场环境噪声功能区内LWECPN≤70dB的区域可以新建住宅、学校及幼儿园；70dB≤LWECPN≤75dB的区域内应该按照当地政府对首都机场2类环境噪声功能区内城市规划的要求确定可否新建住宅、学校等建筑，新建的噪声敏感建筑物应满足LWECPN≤75dB的环境质量要求外，还需使室内声环境达到《住宅设计规范》（GB50096-1999）的要求，即室内环境噪声级昼间≤50dB（A），夜间≤40dB（A）。而且提出，在首都机场环境噪声功能区内新建住宅、学校、幼儿园教室、医院病房等，其建设项目环境影响报告书（表）中必须提出防治飞机噪声污染的措施，并经环境保护行政主管部门批准后方可建设。 　　2.4 恶臭的影响分析 　　恶臭物质分布很广，影响范围大，已成为国家的公害。恶臭对人的呼吸系统、循环系统、消化系统、内分泌系统、神经系统都有不同程度的损害。恶臭还会使人烦躁不安，工作效率减低，判断力和记忆力下降。 　　随着人们环保意识的增强，恶臭的影响越来越受到关注，因恶臭污染引起的环保投诉越来越多。因此在做房地产类项目时，如果项目选址距离污水厂、垃圾填埋场、化工厂等产生恶臭的污染源较近时，应考虑这些恶臭污染源对项目的影响。如果这些恶臭污染源的项目已经正常运行，那么房地产项目在环评时应对恶臭因子进行监测，并充分论证恶臭对本项目的影响，确保项