如何做好房屋登记审查工作.docVIP

如何做好房屋登记审查工作 　　摘 要：在中国，房屋登记制度尚在起步和完善阶段，保护权利人的合法权益是房屋登记的根本目的和出发点。房屋登记目的在于将房屋的权利对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记工作中，最为关键的环节就是登记审查。要做好登记审查工作，房屋登记机构应按照法定流程完善登记标准，借助信息平台，加强登记质检，尽量做到合理、审慎的审查。 　　关键词：房屋；房屋登记；登记审查 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）30-0243-02 　　房屋作为价值量大、交易风险高的不动产，其登记能在法律上及时、准确地确定房屋权属，使房屋权利人的合法权益受到法律保护，减少交易成本。中国的房屋登记制度尚在起步和完善阶段，保护权利人的合法利益是房屋登记的根本目的和出发点。房屋登记不仅保证了交易安全，降低交易成本，而且为房地产管理奠定了基础，同时也为城市规划、建设、管理提供了科学依据。不仅如此，房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。因此，在中国房地产市场发展迅速，房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，房屋登记制度的完善对于维护当事人合法权益，具有重要的作用。 　　因此，如何做好房屋登记审查工作对安全、高效地开展房屋登记工作有着重要的意义。房屋登记审查如何进行，是应该形式审查还是实质审查，学术界对此争论不休。《物权法》和《房屋登记办法》也回避了实质审查和形式审查的框架定义，只是强调登记机构在登记审查时哪些是必须审查的内容，哪些是重点审查的内容。中国大部分的房屋登记机构都秉承《物权法》和《房屋登记办法》的精神要旨，将形式审查和实质审查相结合，尽量做到合理、审慎的审查。 　　一、实质审查和形式审查 　　实质审查和形式审查是根据登记机构审核的深度不同而提出的。实质审查，就是登记机构对当事申请人提交的申请材料进行形式和内容的审核，对申请材料内容的真实性负责，理清申请材料中的基础法律关系。这种审查方式对登记人员的业务水平要求很高，不仅要掌握房屋登记知识，还必须???有法律、房地产、测绘、建筑和经济等专业的扎实理论基础，是一种近乎苛刻的登记标准。形式审查相对就简单得多，登记机构对登记申请只进行形式上的审查，对申请材料内容的真伪，法律关系是否明确等方面都不予审查。这种审查方式对登记机构来说比较简单和轻松，但是基于对物权公信力的信赖，对登记机构权利的赋予，则要求登记机构对登记审查采取谨慎的态度。 　　二、合理、审慎的审查 　　首先，根据《物权法》、《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的相关要求，是否收取了所有的申请材料？登记流程是否合法？这是登记审查的基本要求，只有按照法律规定程序受理、审查，才能保证登记的合法性。 　　其次，合理、审慎的审查依据是审查标准的明确。对于像“房屋登记证明”这样的资料，登记机构能清楚地知道应当验证真伪，对记载事项进行实质审查，但是公证书、户籍证明、婚姻证明等申请资料，是否也应对其真伪和内容进行实质审查呢？ 　　再次，合理、审慎的审查不仅是通过事后检查予以肯定，更重要的是通过登记过程中的制度检查手段予以判定。登记审查的合法、合理，不仅仅是看登记结果是否侵害了权利人的合法权益，是否导致了法律诉讼和经济赔偿，还应该从登记过程中及时发现登记审查的违法违规行为，避免登记错误带来的损失。 　　最后，是否可以借助一些辅助工具和信息平台，减少登记风险，规避原本不属于登记机构承担的法律责任？ 　　合理、审慎的登记审查要求是在合法的登记流程，合理的审查标准下进行的审查。利用完善的GIS系统，借助信息检测工具，在尊重事实，不违背法律精神的情况下完成高效、安全的房屋登记审查工作 　　三、实践中的矛盾 　　在房屋登记的各个环节中，登记标准是房屋登记的依据。由于国家在制定相关政策法规时不可能穷尽制定出各种细化标准，只能是提出框架式的指导意见，登记机构制定的登记业务标准就成了唯一的、具有可操作性的准则。在房屋登记过程中，因受到不同时期各种政策的影响，房屋登记机构不可能制定出一层不变的登记标准，这使得登记工作人员在实际工作中难以选择。由于登记人员从业水平的不断提高以及登记机构对法律的日益重视，加之各房屋登记机构作为政府的行政部门，都必须牢固树立“为群众服务，以人为本”思想意识，对于以前制定的登记标准多有改动、完善或简化，这种方式是有益于房屋登记工作的开展。但是在标准的改变、完善或简化过程中，登记工作人员为了规避自身的登记责任，并未严格按照新的登记标准受理业务。此外，一些登记业务标准的改变并不是以政府部门的名义制定，仅仅是某个业务部门的内部规定，使得工作人员抱有“趋利避害”思想，选择不同的登记业务标准。 　　例如，申请人在办理登记业务时提交了公