宁波商业调研及东部新城某项目商业部分定位及初步可行性研究精选资料.docVIP

2010-9 宁波东部新城项目商业市场调查报告 一、零售市场概况 1、宁波市零售市场分布 宁波零售市场以三江口市级商业中心为核心，由沿中山东路两侧排布的一些零售物业构成。 随着宁波东部新城的建设，未来在东部新城区将形成宁波市第二个市级商业中心，两大市级商业中心将通过中山东路相连。 宁波市现有主要零售区域包括三江口商圈、南部商圈、老外滩滨江特色休闲区。 2、三江口市级商圈概况 三江口商圈是宁波市最成熟的商圈，大型商业项目（5000平方米以上，不含超市）总建筑面积50万平方米，以百货为主，百货公司近10家，宁波当地品牌银泰百货在三江口有两家店，银泰百货是宁波乃至浙江省最大且实力最强的百货品牌，目前已开始向全国发展，在上海、北京均有项目并已经开业。 三江口商圈也是宁波是最高档的商圈，位于和义大道的和义大道购物中心，总建筑面积11万平方米，汇集了LV、Dior、Gucci、Cartier等众多一线品牌，购物中心品牌档次与我司成都仁恒置地广场购物中心相当，但各品牌店铺面积不大，并非旗舰店，这主要因为宁波距离上海、杭州较近，辐射范围有限。 注：最高档的购物中心和义大道项目位于上图17的位置，项目紧邻甬江，拥有一线江景。 和义大道奢侈品购物中心 天一广场购物中心是宁波是人气最旺的购物中心，项目汇集了大卖场、百货公司、高档购物中心、时尚专卖店等业态组合，总建筑面积超过20万平方米。 天一广场 从租金市场看，三江口商圈核心位置一楼零售业态的租金水平在10-30元/平方米/天不等，是宁波市各商圈中租金水平最高的。主力店如大型卖场、百货公司等在宁波各商圈的租金水平相差不大，均在1元/平方米/天左右。 3、南部新城区域级商圈概况 南部新城是宁波市鄞州区规划的区域型商业商务中心，目前商业项目中，仅万达广场人气最旺，招商和经营较成熟。该项目总建筑面积47.5万平方米，汇集了索菲特大酒店、住宅、公寓式酒店、购物中心，其中购物中心26万平方米。 购物中心业态包含了超市、百货、餐饮、娱乐、零售、服务，同时引入沃尔玛、银泰、影院、石浦大酒店、百安居、苏宁等大型主力店。 1楼租金水平在6-8元/平方米/天之间，主力店租金水平在1元/平方米/天左右。 4、东部新城未来的市级商圈概况 东部新城规划的两个集中商业中心42多万平方米（不含本项目及东部新城写字楼配套商业），目前还在规划建设中，预计未来东部新城将成为新的市级商圈。 宏泰项目初步规划 宏泰项目规划总建筑面积近40万平方米，容积率2.1，包括一个五星级酒店、1个商务酒店、办公楼、公寓式酒店、24万平方米的购物中心。 按照宁波市东部新城的规划，新城预计居住和办公人口15万人，东部新城东面的明湖居住区规划倒入人口9万人。因此，宏泰项目核心辐射人口约24万。 宏泰购物中心项目定位中高档，档次略高于天一广场，初步规划引进1-2家百货品牌、1家影院，预计餐饮面积占20%左右。 宏泰购物中心初步规划 5、小结 宁波零售市场处于高速发展阶段，已出现高端购物中心及区域型购物中心； 目前宁波主要的零售商圈为三江口商圈，集中了宁波目前绝大部分的百货、餐饮、零售、娱乐等商家。商圈内零售类物业供应面积约为50万平方米，而天一广场作为传统核心区域内最大规模的零售项目，其对于宁波本地零售市场而言影响力非同一般。该商圈的发展已接近饱和，商圈内的零售物业硬件通常较为陈旧，人流动线设置不理想，影响了其未来的发展，未来的提升或换代升级需投入较大的资源进行改造； 根据专业商业顾问公司的研究报告，未来零售商业的集中供应期在2011至1014年，新增供应量超过150万平方米； 随着鄞州和江东区东部新城的发展，大量未来项目入世，有利于推动宁波零售市场快速发展，但同时也不能忽略供应量的增加会使原有的竞争日趋激烈； 按照政府的东部新城规划，未来这里将成为城市的CBD，是新的城市商业中心。 二、酒店市场概况 1、高端酒店供给 截至2010年10，宁波共有210家星级酒店，客房数量超过20,000间。其中包括13家5星级酒店、19家4星级酒店以及近50家3星级酒店。更为重要的是宁波酒店市场近年来历经了高档酒店的大幅供给增长。2009年和2010年，市场新增4家5星级酒店，此前市场中共有9家5星级酒店。已进入宁波的国际五星级酒店品牌有：香格里拉、索菲特、万豪、喜来登、皇冠假日，即将进入宁波的五星级品牌有：洲际、万怡、泛太平洋。 未来新增五星级酒店项目大多位于三江口、东部新城和南部新城，已确定五星级品牌的新增供给有： （1）宁波洲际酒店，位于宁波国家高科技产业园区，会展中心北面，450-500间客房，预计2011年开业。 （2）东部新城泛太平洋酒店，位于东部新城，400间客房，预计2012年开业。 （3）会展中心雷迪森酒店，位于东部新城，400间客房，预计2012