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浅析房地产投资信托在中国发展必要性 　　【摘要】作为一种创新的融资方式，房地产投资信托（REITs）在中国还是新兴事物，本文旨在对房地产投资信托（REITs）在中国的发展进行浅析。首先概述了房地产投资信托（REITs）的含义、基本运作模式及核心思想，接着分析了在中国推行房地产投资信托（REITs）的必要性。 　　【关键词】房地产；投资信托；必要性 　　1.房地产投资信托（REITs）概述 　　REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文译为房地产投资信托）的简写，它是投资信托制度在房地产领域的应用。尽管不同国家的房地产投资信托基金并不完全一样，但通常从定义上讲，REITs是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。 　　1.1 REITs的基本运作模式 　　REITs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证（或股份），集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。它本质上是一种资金信托性投资基金，其运作一般分为四个阶段：（1）成立阶段；（2）筹资阶段；（3）经营阶段；（4）利润分配阶段。 　　1.2 REITs的核心思想 　　REITs的核心思想有如下几点： 　　（1）满足公众投资者房地产投资需求 　　在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场上购买房地产，受财产价值不可分割性制约，中小投资者难以涉足这个高端投资领域，这显然不利于社会财富的分配。REITs的证券化设计就为中小投资者创造了机会，通过购买REITs证券间接进行房地产投资。REITs的出现大大地提高了房地产的流动性，众多投资者的参与也为资本密集型的房地产业打开了资本市场融资渠道。 　　（2）确立以消极型资产配置为主的长期投资战略 　　美国税法规定，REITs总资产的75%以上应为房地产、房产抵押贷款、其他REITs证券、现金和政府债券；至少75%的收入必须来自房地产租金、抵押贷款利息收入、出售房地产和其他REITs股份等房地产资源所得；95%以上的收入必须来自房地产相关所得和其他被??投资所得。这些限制的目的就是让REITs选择与普通房地产公司相反的投资方向——长期投资，而不是通过不断买卖房产获利。这种长期投资理念的存在，对房地产市场稳定无疑具有积极的作用。 　　（3）通过专业化组合投资化解风险 　　外部顾问管理是早期REITs必须遵守的要件，尽管出于减少代理风险目的，现代REITs逐步向内部管理过渡，但由具有丰富行业经验和信息渠道的专业顾问进行管理，对提高REITs绩效的作用是毋庸质疑的，只不过这些专业人士的产生从外部独立机构转向信托公司内部组织。 　　（4）提供高额稳定的现金回报 　　为了使投资者充分享受投资REITs的利益，美国税法免除了REITs公司层面的所得税和资本利得税，只对股东或受益人的分红征收所得税，避免了重复纳税。在分红方面规定，REITs每年至少应将其应纳税收入的90%分配给股东。REITs的高分红及长期投资策略，为投资者提供了一个波动性小，现金回报丰厚的投资工具，从实践角度看，REITs也的确取得了优于股票、债券的长期市场表现。 　　2.中国发展REITs的必要性 　　房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，REITs作为一种功能强大的融资渠道，目前在我国还是一个新生事物，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品，因此，在我国推行REITs显得十分必要。 　　2.1 提供多元化投资渠道，满足社会大众的房地产投资要求 　　目前我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一，风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位。我国证券市场的可交易品种中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有大约20%为债券类低风险产品。这种投资产品的风险结构与广大投资者的长期理财需求不匹配。第二，低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。而REITs兼有投资股票与房地产的功能， 房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值功能，降低风险的同时实现较高收益。该产品的引入，拓宽了投资渠道，满足了中小投资者投资房地产的愿望，最终也实现普通大众财富的保值增值。 　　2.2有利于我国房地产业持续健康发展 　　房地产业是中国的支柱产业，其稳定健康发展对于国民经济的持续增长和13亿人口的居住环境改善具有战略意义。然而从目前看，中国房地产业的发展却