贵州遵义“坪丰财富中心”营销策划案.docVIP

岳池县成功房产营销策划有限公司城市之星 项目营销策划提案序 言随着市场经济体制的建立、房地产政策调控、银行资金紧缩及利率的提高,我国一二线市场前5个月房屋销售增速持续下滑，老百姓预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增加，三四线市场必然受到影响，且竞争将愈演愈烈。房地产的竞争就是各方面的综合性的竞争。在同样的市场面前,我们不是坐等机会垂青,而是主动出击,通过合理的市场调研、目标预测、推广策咯、销售执行和及时总结等手段进行一系列的、立体效果的推广、促销活动抢占先机。经过深度市场调研后,我司认为,“城市之星”项目作为岳池县“最高地价”项目要推向市场并取得成功,就必须塑造出自己品牌优势,找准市场空白点,充分挖掘和体现出本项目楼盘区别于其它楼盘的特色卖点,即差异性,以实击虚,击败同类竞争对手,抢占市场空间。 岳池县成功房产营销策划有限公司 2011年11月2日核心导读第一章 岳池县房地产市场形势发展 第二章 项目概况及分析 第三章 竞争楼盘分析 第四章 客户定位 第五章 项目定位 第六章 销售策略 第七章 价格策略 第八章 推广策略 第九章 现场包装第十章 现场管理第一章 项目命名岳池县房地产市场形势发展★岳池县区域概况★岳池县位于四川省东部。总面积1457平方千米。总人口118万人（2006年）。全县辖22个镇、21个乡：【九龙镇、花园镇、坪滩镇、龙孔镇、镇裕镇、白庙镇、酉溪镇、同兴镇、兴隆镇、秦溪镇、顾县镇、苟角镇、天平镇、石垭镇、乔家镇、罗渡镇、裕民镇、中和镇、新场镇、普安镇、赛龙镇、临溪镇】、朝阳乡、北城乡、镇龙乡、粽粑乡、排楼乡、西板乡、嘉陵乡、石鼓乡、平安乡、恐龙乡、团结乡、黄龙乡、双鄢乡、东板乡、长田乡、鱼峰乡、大石乡、花板乡、大佛乡、齐福乡、伏龙乡。县政府驻九龙镇。★岳池县2011年楼盘走势★2011年1--5月，岳池县商品房整体市场供不应求，房价应2010年持续上涨。但从2011年6月开始，因国家陆续出台房地产调控政策（银行资金紧缩、利率提高）及岳池传统的销售淡季，岳池县商品房销售量明显降低（以2手房及乡镇楼盘为例）。★岳池县房地产市场2011年显现特点★国家出台的宏观政策对岳池县楼市有一定的影响市场态势——短期内供大于求商品房房价从一月份至今稳步上升，但销量同比去年减少金融政策对楼市的限制仍是有紧无松各大楼盘加快推盘进度客户购买心态---有一部分呈观望状态，有一部分“成本价在这里，房价只有涨的”，有一部分“人民币在贬值，钱放到没用”。★岳池县2011年底上市房源统计★序号楼盘名称总房源价格备注1津典时代13万平方米3800-4400只有少量房源，基本不构成威胁2富发城1.5万平方米4600-4800为正式开盘，但已暗中销售（多层）3荣新悦城16万平方米未定11月6日开盘，正在接受预定4祥城家园6万平方米3800-4300为正式开盘，但已暗中销售5兰亭苑3.5万平方米4100为正式开盘，但已暗中销售6丽景华庭13万平方米未定预计11月中旬开盘7恒泰雅居13万平方米未定预计12月中旬接受预定合计766万平方米预计剩余房源50万平方米注：1、以上楼盘价格除“津典时代、荣新悦城”价格不能走动，“富发城、祥城家园、兰亭苑、丽景华庭”基本都可以走动，恒泰雅居不定。2、有5个项目未进入以上表格，从土地拍卖情况看预计总房源为36万平方米，详情见下页。3、从2011年11月开始计算，总房源86万平方米。4、除去商业，约合住宅为7000套（平均以100平方米/套）。项目概况及分析★项目概况★（略）★项目SWOT分析★优势●项目地段：地块处于原交警大队（岳池的中心地带），坐拥城市主干道大西街，交通便利。●商圈：奥帝农贸市场、汇客多超市商圈辐射范围内，购物非常方便。●产品：因未设计，顾可以根据市场而定。●周边环境：体育馆、农家文化广场近在咫尺。●周边配套：花园酒店、菜场、川东医院、县医院、建设银行、信用社、凤山小学、刑警大队、质监局等配套相当成熟且完善。劣势●小区规模：小区占地面积较小。●成本价价格高，开发商的整个项目压力大。机会●岳池县一年一度的旺季即将到来。●县城经济发展加速、建设提速。●整个外滩（新区建设）已形成规模。威胁●竞争楼盘：随着上半年的供不应求，下半年竞争性楼盘将会逐步增加对本项目今后客源形成直接竞争。●宏观环境：政府控制房价的继续上涨的政策只会继续，可能会导致购房者观望情绪蔓延从而影响市场成交量。发挥优势，抢占机会●占据项目地理位置展现楼盘的商业价值及投资潜力●利用自身资源提升楼盘品质●强化项目整盘包装