基于目标成本管理房地产开发项目成本控制.docVIP

基于目标成本管理房地产开发项目成本控制 　　摘要：在房地产行业不景气的情况下，企业要努力销售库存商品房，另一方面就是要加强内部成本管理控制工作。目标成本管理以目标成本约束项目实际发生成本，会大大减少项目资源耗费，能使企业在目前产业调整期更好的生存。企业也应不断积累成本控制工作经验，不断优化目标成本管理。 　　关键词：房地产开发成本控制原理措施 　　中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A文章编号： 　　 　　房地产开发企业的目标成本是指在一定时期内经过可行性研究, 在开发项目正确定位的前提下为保证实现目标利润而规定的开发项目成本的控制目标。其目标成本管理是以开发产品成本形成的全过程为对象, 结合房地产开发企业生产经营的性质和特点, 对开发产品成本所进行的有效分类管理。具体来说, 就是以某一开发项目为对象的成本项目的总和, 具体设置的成本项目有:??地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费；开发间接费用。 　　房地产开发企业是按照成本项目来归集企业在开发产品过程中所发生的应计入成本核算对象的各项费用。其中, 土地出让金、公共配套设施费中的主要内容、开发间接费用中的维修基金和前期物业管理费等为不可控成本, 其余基本上为可控成本。目标成本管理是基于市场导向和市场竞争的管理理念和方法, 它以具有竞争性的客户愿意接受的市场价格和目标利润倒推出开发产品的目标成本,然后进行全方位的开发成本控制, 这样就把房地产开发企业管理的中心转向了内部管理和控制, 并以此来确保价格能补偿成本并创造利润, 进而促使房地产开发企业具有优势的竞争能力。因此, 目标成本管理是将房地产开发企业的经营战略与市场竞争有机结合起来的全面成本管理系统。 　　一、房地产开发项目目标成本控制原理 　　目标成本管理的核心是目标成本法：企业根据产品市场价格确定销售收入，再扣除目标利润，倒推出产品目标成本，以目标成本为根据来约束产品生产过程中的实际成本。国内房地产企业在目标成本管理上处于借鉴的阶段，计划性强，未能将成本和产品市场价值结合起来。由此看来，目标成本管理必须与房地产行业特性密切结合，才能发挥其在开发项目成本控制上的作用。所以房地产企业应在在新项目的前期策划阶段确立项目目标总成本。在设计阶段以目标总成本上限不变为前提，对其进行调整。在项目施工建设阶段，企业应抓好目标成本的落实工作，通过将成本层层分解，达到对实际成本的有效控制。最后在竣工建设阶段做好项目实际发生成本的核算，将实际成本与计划成本进行比较，分析差异，提出解决措施。 　　二、房地产开发项目成本控制措施 　　由于房地产开发企业产品的开发生产与一般工业产品的生产不同, 具有位置固定、寿命耐久、所需资金较多、开发生产的周期相对较长、投资风险较大、收益率较高等特点。因此, 将目标成本管理应用于房地产开发企业的开发生产过程中则显得尤为重要, 它是房地产开发企业降低开发产品成本、在竞争中取胜的重要保证, 也是房地产开发企业提高经济效益、实现资本保值增值的主要途径。我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作: 　　1、合理安排工程周期 　　项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期, 科学合理地安排建设周期, 可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始, 经施工过程至竣工移交, 成本控制工作要伴随项目的每一阶段, 如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案, 合理安排施工顺序, 按照设计要求和施工规范施工, 充分利用现有的资源, 确保工程质量, 减少施工成本支出, 减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时, 根据建设周期, 施工进度, 相应地安排各项配套工作的时间节点, 使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。 　　2、严格控制建安成本 　　严格控制建安成本, 降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中, 工程虽能按期保质完成, 但工程成本超支严重, 不能达到预期收益的情况时有发生。因此, 在与施工单位签订承包合同时,应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本, 对承包商的制约条款要达到无所不包的地步, 对可能发生的情况都要有提前的预计, 以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。 　　要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范,就施工中可能产生的职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定, 经法律形式确定下来, 来确保双方按约履行。 　　3、严格控制材料、设备价格 　　材料设备费在工程的建安造价中约占7 0 % , 工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容, 对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络, 及时准