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我国房地产业转型战略与对策 　　摘要：近年来，我国房地产业出现了非理性的“繁荣”现象，呈现出高投入与高开发、高房价与低保障、轻旧房与重新房、新房销售热与二手房市场冷等特征。这要求我国房地产业必须进行转型，向理性发展。应认清我国房地产业受到来自土地资源、建材资源、城市基础设施、房地产业与其他产业互动不足等因素的约束。这些约束为房地产业的转型提供了强大的动力。房地产转型过程中，应建立企业、政府以及社会力量相互协同合作的转型机制，具体措施包括提高土地资源利用率、加快发展和利用新型高科技建筑材料、注重房地产与城市基础设施的协调建设、加快保障性住房体系的建设、推动房地产业与其他产业的融合发展、制定房地产企业的综合发展战略以灵活应对市场环境等。 　　关键词：资源环境约束；房地产转型；土地集约利用；低碳发展；保障房 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1007-7685（2013）03-0077-05 　　自1998年取消福利房政策以来，我国房地产业取得空前的大发展。然而，大发展背后隐藏着诸多的结构性矛盾和不合理现象。当前，在我国房地产市场上普遍存在的房价高、投资不合理、市场发育不全等非理性现象已经给经济和社会发展带来诸多负面影响。而随着资源的逐渐减少、环境的不断恶化及宏观经济环境的变化，房地产业的可持续发展面临困境，房地产业急需转型。 　　一、房地产业发展的现状 　　（一）高投入、高开发 　　近年来，我国房地产业的投入非常高，开发力度不断加大，房地产业进入快速发展阶段。一般而言，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但2002年国内房地产投资额为7790亿元，占GDP的比重已达6.47%；2011年，我国房地产投资额达61740亿元，占固定资产投资额的19.85%，占GDP的比重达13.09%。我国房地产投资额占GDP的比重呈快速发展趋势（见图1），房地产施工面积、竣工面积和销售面积逐年增加。这种过度的开发必将导致房地产市场的过热和经济发展的失衡。此外，由于市场机制的不完善，过度开发也将使房地产市场形成供需失调的局面。 　　土地资源是房地产发展的基础和前提???土地交易量和交易额也可以直接反映房地产投资和开发的基本形势。近年来，受房地产业快速发展的影响，我国城市土地交易量和交易金额不断上涨。尤其是2009年以后土地交易金的增长加快，2011年土地出让金是2001年的24倍（见图2）。 　　（二）高房价、低保障 　　近年来，房价高涨是我国房地产市场最引人注目的问题，已引起政府的高度关注。总体看，2002～2011年，我国城市房价增长较快。尽管2008年国际金融危机造成商品房交易量出现小幅下降，部分城市房价回落但幅度很小。虽然政府已出台一系列宏观调控政策抑制房价过快上涨，但并未出现总体的逆转。未来房价的控制不仅需要政府的调控，更需要市场机制的完善。与不断攀高的房价形成鲜明对比的是，我国住房保障机制相对落后，还没有形成较完善的保障性住房供给和分配机制，保障性住房覆盖率非常低。与此同时，保障性住房的质量不高，分配机制不合理，相关配套制度也不完善，没有从根本上解决城市中低收入居民的住房问题。随着我国工业化和城镇化的加快发展，越来越多的农村人口和低收入人群将涌入城市，城市保障性住房将面临大量缺口和巨大压力。 　　（三）轻旧房、重新房 　　我国城市房地产开发呈现出一派“新意”，不仅大部分消费者对住房要求新，而且各级政府为了实现绩效，大力支持新开发各类楼盘，而对危旧房的改造力度却远远不够。重视新房建设，忽视旧房改造已成为我国城市规划和建设的鲜明特征。这样造成的结果是不仅大量的土地、建材和能源消耗在房地产业上，而且大量中低收入居民的住房需求没有得到满足。 　　（四）新房市场热、二手房市场冷 　　从目前我国房地产市场看，由于城市化进程的加快，新房建设力度逐渐加大，新房交易异常活跃，而二手房市场还处于起步阶段。一般来说，二手房市场可以合理配置房地产资源，有效调节土地和房屋的供求关系和缓解社会矛盾。因此，建立和完善房地产二手房市场具有重要意义。目前，发达国家房地产二手房市场份额占80%左右，已形成相当发达的二手房市场。而我国的二手房市场却很不成熟，二手房市场发育呈现严重的区域非均衡性，相关的政策法规不完善，市场准入规则模糊。二手房市场上的中介服务、金融服务发展滞后。不少房地产经纪企业规模小、信息网络贫乏、市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有发生。 　　二、我国房地产业进一步发展的约束因素 　　我国房地产业的发展受多种因素的约束，这些约束均来自资源的稀缺或宏观环境的制约，主要表现在以下方面： 　　（一）土地资源约束 　　房地产开发到一定程度必然与土地资源的稀缺形成矛盾。我国正处于城