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我国房地产调控现状及根本出路 　　【摘要】本文首先阐述我国房地产调控的现状，在此基础之上分析调控常用政策失效的原因，接着就引出本文主题：建立消费型的房地产体系才是我国房地产未来调控的根本出路，在供给层面能够很好地解决房地产不健康发展的问题。 　　【关键词】消费型房地产体系 中低档自住型商品房 限售期 调控 　　一、我国房地产调控的现状及目标 　　我国房地产调控的现状。自1994年我国实行城镇住房市场化改革以来，房地产行业得到了极大的发展，房地产行业也逐渐成为推动经济增长和社会发展的重要支柱产业之一。从2003年开始，为了保障房地产市场的健康发展，国务院对房地产调控的方向几乎都定位在有效遏制房价的过快上涨上。但是调控的效果似乎并不明显。全国房地产的平均价格从2003年的2359元/平方米上升到2012年的5791元/平方米。平均每年涨幅在27%以上。在这样一个房地产迅速发展的阶段下，普通老百姓感受到的是房价越调越高，商品房价格与普通老百姓的购买力越差越远。现今的房地产市场日益变成投资和投机者的天堂，投资型的房地产体系逐渐形成，而这本身就是不对的，它扭曲了房地产行业的社会属性，也增加了国民经济的风险。 　　二、房地产市场调控典型政策手段的失效 　　房地产市场调控中最常用的政策手段有以下几种：限购；提高购房首付款比例以及贷款利率；加大保障房的建设；征收房产税。由之前提到的调控现状可以看出，以上几种常用的政策手段效果并不理想，下边分析以上政策失效的原因。 　　（一）限购的效率大打折扣 　　限购的本意是限制投机性需求，其出发点无疑是对的。但是，在房地产市场日益商品化的大背景下，限购的意图却是难以达到的。贾康（2012）：“一味使用行政手段限入、限购、限价，与市场经济的可持续机制必然相悖，顾此失彼，势必积累新的矛盾。”而且，限购政策的漏洞频出，相关配套政策或硬件水平未实现也造成限购政策的实际效力大打折扣。 　　（二）提高购房首付款比例和贷款利率的效果不明显 　　这对高收入阶层的投资性购房、投机性炒房没有明显的影响，对于没有住房公积金和??法提供相应抵押和担保的低收入阶层也是没有多大影响的。但对中等收入并依靠房贷购买住房的群体来说却是难以承受的。从而此类政策的作用效果不明显也是必然的。 　　（三）保障房的建设的力不从心 　　加大保障房建设的本意是从供给层面解决买不起房的低收入阶层的住房难的问题。但是，此类政策不容易收到良好的效果。因为当房价超过了绝大多数居民的购买力时，需要由政府提供保障的居住需求会大大超过住房的供应量。而政府从高房价上获得的土地使用费收入绝对无力负担起建设如此大规模的保障性住房的任务。蔡继明（2011）：“把房地产看作一个内循环系统，与高房价组合在一起的保障房大量供应室一个效率低劣，入不敷出的系统结构，它本身就不能实现持续的良性运转。”另外，中央政府下达的保障房建设的任务往往在地方难以完成，例如2009年，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设截至8月底仅完成23.6%，这无疑与1994年分税制改革后地方政府财权与事权的不匹配直接相关，地方政府没有足够的财力和动力去完成保障房的建设任务。 　　（四）房产税的改革的难以抉择性 　　我国目前的房地产税制结构不合理，“重交易，轻保有”的税制结构还成为推高房价的因素之一。因为卖方往往可以轻易地把流通环节被征收的重税转嫁到卖方头上。近来，关于房产税改革的呼声越来越高。2011年1月27日，国务院批准了在重庆、上海两地的房产税改革试点。其主要方向也是指向房产保有环节的征税的。之所以中央在房产税改革上显得比较谨慎，我想是基于以下考虑：房产税在保有阶段的征收比例难以抉择。过轻，将不足以抵消房地产升值带来的诱惑，难以打击投机性需求。过高，有可能造成投机者疯狂出逃，造成房市的硬着陆。另外房产税还是无法避免最终会从房产持有人转嫁给购买人，只是相当于房屋持有人提前垫支房产税而已，仍未能从根本上解决房价过高的问题。 　　三、我国房地产调控的根本出路：建立消费型的房地产体系 　　以上各种调控政策（除保障房之外）都是试图从需求层面解决问题。但是实际上限制需求的政策是不可行的，必须从供给层面找对策。未来30年，城镇化是大趋势。在此进程中。将有数亿人口从农村转移到城市，而房地产业无疑要承担起这些人的住房的重任。综合上一部分的分析，未来的房地产业必须是消费型为主导的，与之相配套，必须建立起橄榄型的供应体系。让低档、廉价、自住型商品房成为房地产市场的主流（大约要占到70%），而保障房与高档房均占较少的比例（分别为大约10%与20%）。在新房规划中将节约土地资源和以消费性住宅作为首要任务，并且为投资改善性住房保留地盘。这里提到的一个概念是：低档、廉价、自住型商品房。也