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基于三种居住形态探讨城市开发模式新设想 　　摘要：作为城市主体的构成元素之一，居住用地的开发占据城市建设很大的比例，也是城市氛围与感受的主要营造者。住区的建设应该为城市外部空间提供活动的场所和条件，居住环境可以为营造城市生活做出贡献。通过探讨三种不同类型的住宅开发模式，满足城市居住多元化的需求，同时透过提出设想而引起思考，改变如今城市住宅区封闭独立的现状，提高城市空间对公众的开放性。 　　关键词：开发模式保障性住房城中村改造开放社区 　　中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号： 　　 　　引言 　　随着城市化进程的加快，近年来住宅开发的数量不断增加，各式高层住宅如同雨后春笋般占据城市的建设用地，构成了一座城市最主要的空间特色和氛围感受。但如今大部分的居住开发模式采取兴建住宅小区，每一个楼盘均封闭式管理，如同城市空间中的“??岛”，谢绝外来公众进入，对城市总体空间的联通性和外部环境的可达性造成很大影响。封闭式楼盘的开发经常导致城市环境的巨大差异，住区内是“山环水绕”的小区景观，住区外却是被围墙界定的狭窄而拥挤的人车环境。因此通过对作为城市主体构成要素的住宅开发模式提出设想，改变以往封闭式形态，探讨城市住宅开发模式新的可能性与开放性，让住区环境也为城市公共生活提供一处共享空间和活动场所。 　　 　　保障性住房的需求与选址区位 　　保障性住房的社会需求 　　保障性住房是为满足广大中低收入阶层对居住的需求，对住宅进行调控分配的一种模式，属于政府为社会中低收入的人群提供的限定价格、限定标准、限定人群的一种住房，包括了廉租房、经济适用房和政策性租赁房。 　　在房地产的市场条件下，商品房的价格越来越脱离真正的购买者所能承受的范围，而对住宅的刚性需求长期存在，导致近年来房价因供不应求呈现居高不下的态势，政府拍卖的城市建设用地的地价也随之抬高，“招拍挂”的方式更加助长了房价水涨船高。因此普通大众的住房需求与难以承受的房价形成了住房问题，需要通过采取宏观调控手段加以解决，推行保障性住房缓解住房压力。 　　 　　保障性住房需配备公共交通 　　保障性住房是为了满足社会中低收入阶层对住房的需求，因此在保障性住房选址的过程中，应考虑满足这部分人对城市出行的交通需求。符合申请购买保障性住房条件的社会中低收入阶层的大众大部分是没有私人小汽车，而倾向选择公共交通作为在城市出行中的主要方式。因此保障性住房应该为申请购买者配备能支付的交通条件，这一点往往没有得到规划建设的重视。 　　如今的保障性住房建设存在的问题是选择一些城市公共交通不太便利的区位，而把城市中心地段或交通便利区域出售给开发商，以谋求高额的土地财政收入。保障性住房选址在交通不便的区位，虽然一方面是满足不同阶层的居住需求，但另一方面却增加了居住者出行的负担。保障性住房不应该在满足大众住房需求的情况下，却另外衍生出居住者因区位偏远而难以承受出行成本的问题。因此代表公众利益的政府有责任在保障性住房的规划建设中考虑选址区位并为此配备合理的公共交通，满足这部分社会群体的城市出行需求。 　　 　　保障性住房选址区位的设想 　　根据地租理论与市场经济条件，交通便利的区位土地价值往往呈同心圆状向周边区域递减。从社会公共性的角度出发，保障性住房的选址需要在地铁站等交通枢纽附近，为社会中低阶层提供公用的基础设施，同时也让公共交通设施得到充分的使用。但市场条件的驱动下，保障性住房往往被排除在这些交通便捷的地段之外，而让位于更有商业价值的开发商。 　　在城市建设土地日益紧张的情况下，提倡集约型开发模式，向城市的三维空间扩张。针对城市空间的竖向开发，对保障性住房选址区位提出一个设想，建设在城市主干道的上空，充分发挥交通用地竖向空间的利用。例如选择在广州的黄埔大道、深圳的深南大道等宽度足够大的道路上，建立高架保障性住房（图1）。保障性住房建设在高架于车行道上的空中桁架结构之上，由公共空间的结构支撑上面的住房，再由结构的两边落地于车行道的两侧。底层的高架公共空间可以引入满足保障性住房居民需求的商业服务和公共设施，也作为人行天桥连接了主干道两边的城市空间。 　　沿着城市主干道上空以高架的方式联排的建设保障性住房，在趋向饱和的城市用地内部，向道路用地的三维空间发展，集约式的挖掘新的保障性住房的建设区位。同时在主干道上的公交站点能满足居住群体所需的便捷交通条件，高架的公共空间作为社区场所满足居民的生活需求，也作为连接道路两边的步行系统，有利于城市外部空间的可达性。 　　 　　城中村的改造与居住模式的转变 　　城中村在城市中的地位 　　城中村是伴随城市化进程的一种居住形式，也是在城市发展和扩张过程中遗留下的城市历史现象。但是由于城中村的环境、消防、治安、形象等问题，让很多城市管