Xxx年营销推广方案.docVIP

Xxx2008年营销推广方案 2008年山东曹县罗兰现代城营销推广方案 策划部 2008年1月 目 录 一 2007年营销推广总结 1、07年销售业绩分析 2、07年月 楼座 剩余总数 一层 二层 三层 四层 五层 六层 均价 总均价1710 二期三期 13# 0/60 　 　 　 　 　 　 1725 二三期均价 14# 0/20 　 　 　 　 　 　 1784 15# 2/36 　 　 　 　 2 　 1709 16# 6(12) 　 　 2 4 1725 1705 17# 0/6 　 　 　 　 　 　 1728 18# 2/60 　 　 　 　 　 2 1692 19# 1/48 　 　 　 　 　 1 1705 20# 0/36 　 　 　 　 　 　 1692 21# 0/36 　 　 　 　 　 　 1692 22# 0/48 　 　 　 　 　 　 1681 23# 0/48 　 　 　 　 　 　 1680 24# 11/36 　 　 　 0 5 6 1679 25# 1/60 　 　 　 　 　 1 1674 四期 26# 8/48 　 　 　 　 1 7 1704 四期均价 30# 5/36 　 　 　 　 　 5 1765 34# 24/48 2 2 2 4 8 6 1704 1716 35# 15/48 　 　 　 3 6 6 1696 27# 43/48 7 5 7 8 8 8 1685 31# 41/48 7 6 7 6 7 8 1744 合计 　 0 16 13 18 21 41 50 159 　 2、2008年市场环境预测 三足鼎立局势初现端倪 随着幸福人家的开盘、环岛二期的推出，三足鼎立的局势已渐渐明朗。地段、价格将成为对比重点，因此区域炒作（教育、生活配套等优势）、价格控制将成为08年本案营销重点。而芙蓉家园将继续走低价路线，对于本项的分流作用仍较为明显，因此对于品质生活观念的植入仍将继续。 旧城改造成为潜在威胁 2008年曹县房地产开发仍以旧城改造为主，主要改造片区为政府小区、银安小区（县委正西），面积约400余亩。据悉招商已有初步成果，县府广场的修建则是初步体现。由于改造区域地理位置优势明显，因此，旧城开发项目亦将本项的潜在威胁。 北部发展步伐放缓 据悉，北部开发区招商不够顺利，厂房空置率高，政府内部矛盾严重，开发步伐放缓。这对于本案将是一利好因素。 时间 工程节点 节日节点 3月 幼儿园开建、二期绿化、景观成形 植树节 4月 三期道路、绿化基本成形 菏泽牡丹节 5月 三期交房 劳动节、护士节、母亲节 6-7月 25、26、30、34、35号楼主体封顶 四期“水景”开建 儿童节、端午节、父亲节 8-10 幼儿园竣工 奥运会、教师节、国庆节、中秋节 11-12月 四期景观雏形完成 感恩节、冬至、圣诞节 3、08年项目重要节点 4、面临的问题及对策 1）三足鼎立的市场争夺 08年曹县市场势必形成以环岛花园、幸福人家、罗兰现代城各霸一方的三足鼎立局势。如何迅速抢占市场，占据主动，成为本项08年的重点问题。 对策： 放大罗兰的“唯一” 项目名称 优势 劣势 幸福人家 未来：位居城市发展方向 配套：集体供暖 环境：周边分布有污染企业 风险：期房销售 价格：均价1850元左右/平米 环岛花园 未来：位居城市发展方向 配套：集体供暖 价格：二期均价1500-1600元/平米 环境：周边分布有污染企业 罗兰 成熟：一、二期入住，北区基本成形 教育：周边分布多所名校 环境：周边无污染企业 价格：均价1716元左右/平米 由上表可以清晰地看出，目前针对竞争对手，本项最大的优势是“成熟、教育、环境”，因此08年的推广将以“体验式营销”为主，从优美环境的展示到高尚人文气息的亲身体验，用切身的体会打动客户，提升品牌忠诚度。同时进一步树立项目“高尚人居”形象。 创造罗兰的“唯一” 配套、价格、地段等硬件对比很难改变，因此须从软件入手创造差异化，以提升本项的附加值和竞争力。如创建名流会、罗兰月刊、罗兰教育基金等，形成独有的“罗兰文化”，树立差异化高尚形象的同时，提升客户心理价位和业主尊贵感。 2）有效客群的深入挖掘 随着市场竞争的激烈和项目运作时间的推移，自动来访的高质量客户将逐步减少。因此如何深入挖掘有效客户，提高成功率。 对策： 利用大量客户资源，形成“口碑效应” 随着项目的热销和不断成熟，大量的客户资源成为我们的有力武器。因此应充分利用此优势资源，通过各种营销活动（客带客、业主联谊、节假日或生日的礼物派送等）以及物业管理的加强维系好业主关系，形成“口碑效应”，从而促动销售。 周边