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廉租房建设融资困境和对策 　　【摘要】 加大廉租房建设力度是落实科学发展观、建设社会主义和谐社会的重大举措，进行廉租房建设首先需要满足其融资需求。但是，由于廉租房建设利润空间小，回款周期长的特点与企业追求利益最大化的宗旨相违背，我国廉租房建设资金来源主要还是依赖政府，致使我国廉租房建设资金严重不足。融资方式单一以及融资渠道不畅成为了制约我国廉租房建设顺利进行的主要因素。因此，需要根据廉租房的运行特征，结合我国自身国情，采取多元化的融资渠道来满足其融资需求。 　　【关键词】 廉租房 融资 困境 　　一、引言 　　为了兼顾效率与公平、推动构建和谐社会，我国政府建立了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。 　　由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。 　　二、我国廉租房建设融资的现状 　　1、资金供应量不足 　　廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。在很多国家，廉租房是政府的一项重要福利政策，建设规模很大。对于我国这样一个人口众多、收入分配不均的国家来说，廉租房建设的压力会更为沉重。对于数量庞大的享有低保的人群来说，大多数人的住房问题只能依靠廉租房来解决。因此，廉租房建设融资是一个非常大的资金缺口，单单依靠目前的融资方式是很难得到满足的。 　　2、缺乏主动性 　　在目前的融资方式下，我国廉租房建设的融资方式对于地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。首先，地方政府可以从房地产开发上获取利益，出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重，因此素有“第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次，与廉租房相比，地方政府更倾向于普通的房地产开发，因为其对地方GDP的拉动作用非常明显。 　　3、政府起主导作用 　　廉租住房制度本质上和其他保障制度一样，是政府向居民提供的公共产品之一，是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定。其福利性质决定了资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金，还是社会保障，它们都从根本上来源于国家的财政收入，直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。 　　4、缺乏监督机制和封闭机制 　　目前，廉租房的租金配给方式以“租金补贴方式”为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管理的有效监督机制。 　　三、我国廉租房融资难的原因分析 　　1、地方政府建设廉租房缺乏积极性 　　建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现融资模式创新。 　　2、缺乏金融工具 　　当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。可见，以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化。因此，应利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式。 　　3、过于依赖政府财政 　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。由于廉租房的公共性、福利性，其资金来源在很大程度上依靠政府、社会的无偿投入，从而使当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。 　　4、房价上涨激发廉租房建设成本的增长 　　廉租房的成本与房价有着密切的联系。当平均房价上涨时，因资本存在逐利性，政府必须加大对开发商的优惠政策，