中国房地产开发四阶段三个重点.docVIP

房地产开发的四个阶段和三个重点 (2007-10-11 16:50:16) ? ???????? 经过多年在房地产行业的法律服务经验，我总结在法律角度，房地产法律（也是房地产开发）服务包括四个阶段，和三个法律业务重点。 ?????? 四个阶段是： ?????? 1、前期土地取得，包括一级土地开发，招标拍卖挂牌取得，通过转让项目公司股权取得，直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法，房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件（如831大限之类），最高法院关于土地纠纷的司法解释。 ?????? 2、房地产开发阶段，包括建设工程规划的审批，开工许可，工程招投标，建筑工程施工合同管理（合同签订、施工、验收、结算、交付等。涉及包括建筑法、招投标法在内的施工合同管理、结算法律法规，及最高法院关于审理建设工程合同纠纷案件的司法解释。 ?????? 3、房地产销售，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产商与银行签订的担保协议，商品房买卖合同，购房者与银行的借贷合同，与保险公司的保险合同。 ?????? 4、物业管理阶段，包括业主委员会的成立、议事规则，管理委员会、章程，管理规约，物业管理合同。包括物权法，物业管理条例在内的法律法规，和章程、合同制定。 ?????? 这四个阶段的关系是，第一个阶段的问题或潜在的纠纷，都是上一个阶段问题的反映，因此如果要避免问题的发生，就要在上一个阶段提前预防。如，不成及时交付房屋，是建设阶段的工期管理问题，不能及时办证，即有建筑施工的管理问题，也有前期开发时土地取得的问题。业主对小区内物业的权属争议，往往与在销售合同中的约定不明有关系。 ??????? 三个重点： ??????? 一是土地开发阶段，这个阶段涉及的法律法规多，各省市往往也有自己的地方性实施办法，国家经常进行整顿治理，政策风险大，各地方操作不规范，土地取得过程不可预见的因素多，人为的因素多，在项目转让中转让方取得过程的不规范，使土地权利瑕疵多。 ??????? 需要律师熟悉各种法律法规的规定，对???家的土地政策导向有预见，在操作中注意权利瑕疵引发的风险，又由于这个领域属于非诉讼业务领域，一般的律师接触不多并不熟悉，就需要专业的律师来把关操作。 ??????? 二是建筑工程阶段，这个阶段由于目前房地产开发的利润较高，所以一般的房地产开发商对建筑工程的成本控制并不是很在意，对建筑工程的重视程度也不是很高，并且对建筑质量的控制也不是很严格，现在开发商重视的就是建筑工程的工期，要么尽快赶工，尽快出售，以提高资金周转速度，加快资金回笼，要么延长工期，等待价格上升，提高开发利润。但房屋销售和物业管理阶段的很多纠纷都是由于对工程质量的控制不对而产生的。如果房地产市场的形势发生变化，房地产商对建设成本的控制也就会暴露出来。 ?????? 这个阶段的法律法规也非常多，建筑施工的过程很复杂，很繁琐，没有全程跟过的律师很难有全面的把握，而且建筑施工部分的事务涉及法律与建筑工程两个专业，也涉及部分财务，单纯学法律，没有接触过施工的律师，对此根本搞不搞不明白，我接触的几个律师就是这样，虽然执业多年，但做起建筑工程法律事务来，完全不着边际。 ??????? 三是资金，房地产开发目前两大要素就是土地和资金，房地产行业是资金密集型行业，任何一个项目都需要大量资金，传统的资金筹集方式主要靠银行贷款支持，导致银行产生很大的风险，国家对房地产信贷提出一系列管控措施，房地产开发企业获得银行贷款的条件越来越严格。现在房地产开发企业通过信托、上市等方式进行股权、债权融资，合格的房地产企业（主要是大量持有物业的商业地产，如万达，金融街）在研究房地产依托投资基金，但这不是一个融资的方式，而是国外房地产企业的一种组织形式，由于目前我国还有一些政策上的限制，这个方式还不能实现。 ??????? 房地产行业和大量资金需求，使律师们和投资银行家创造出了许多新的资金募集方式和融资方式，如借贷，信托，上市，参股合作等等。这些资金的筹集涉及到国家对银行等金融机构的监管，风险控制的规定，对金融市场的管理规定，信托法律和大量信托合同，公司法关于公司设立股权转让的规定及操作变化，上市的法规和市场的规定，可以说已经超出了房地产专业的法律范围，已经是金融和公司法的专业领域。如果律师只懂房地产法律，这些业务是无法操作的，必需懂公司法，金融法，还要懂财务知识，是一个复合型的律师才能完成这些操作法律方案的设计，合同的制作和方案的实施。 张志晓律师 北京朝阳国贸建外soho 电话邮箱：heblawyer@163.com