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我国旅游地产发展模式与对策研究 　　摘 要：随着国民收入的提高，旅游地产成为投资与休闲度假的重要方式。当前我国形成了以企业品牌为主导复合产品、以社区品牌为主导的产业经济区、以产业融合为主导的产业链延伸、以城市品牌为主导的城市嵌入式等四大模式。但是这四大模式中却存在着产业捆绑，缺乏融合；建设零散化；盲目跟风，特色不突出；监管机制失灵等问题。未来需要由单一模式向多元化模式推进，鼓励区域特色发展；依托价值链进行旅游地产的链条提升；将区域发展与旅游地产发展密切衔接。 　　关键词：旅游地产；发展模式；对策 　　中图分类号： F590.8 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　一、引言 　　上世纪80年代以前,西方发达国家几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和旅游收入都占到世界总量的90%左右。进入上世纪90年代,世界上出现了由欧洲、美洲、亚太地区、非洲、中东、南亚组成的六大国际旅游市场格局体系,这一市场格局体系的形成标志着旅游大众化时代的到来。特别是东亚、太平洋地区的国际旅游增长率年均达到7.5%，远高于世界其他地区。世界旅游组织预测，到2020 年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数1.3710亿人次，将占世界市场份额的8.6%。 　　旅游地产正是在这一背景下兴起并逐步发展的。旅游地产是以周边旅游区域的生态、景观及人气资源为核心竞争力，集居住、旅游、观光和投资于一体的置业项目。旅游地产的两个基本获益方式是产权与时权，其中产权满足投资者的收益需求；时权满足投资者的休闲便利需求。旅游地产并不是传统房地产在旅游景区的再现，与传统房地产相比，在在功能、策划、投资、消费、经营、环境、设计存在较大差异。其中旅游地产的侧重点在于以休闲度假村、景区住宅和产权酒店等为主要形式，既满足旅游度假者的休憩需求，为投资置业者提供了新的投资渠道，同时也带动了地方相关产业的发展（梅丹，2012）。世界城市的发展的经验表明，人均GDP达到1000美元，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000 美元，旅游形态开始向休闲旅游转化(袁世超，李丹红，2013）。目前我国人均GDP接近3000美金左右，旅游地产的模式也呈现出新的特点。 　　二、旅游地产的发展模式 　　现有对旅游地产的发展模式划分主要是基于旅游地产服务功能的差异，划分为旅游景区地产、旅游商务地产、旅游度假地产、景观住宅地产四种基本类型。这种划分能够体现旅游地产的基本特点，然而其在投资、运营、设计、发展战略等方面的差异并不清晰，从而难以指导实践的发展。本文根据现有旅游地产的多个案例，归纳梳理出能够体现出主要特色的发展模式，主要包括以企业品牌为主导的复合型产品模式、以社区品牌为主导的产业经济区模式、以产业融合为主导的产业链延伸模式、以城市品牌为主导的城市嵌入式模式四大模式。 　　1、以企业品牌为主导的复合型产品模式 　　从发展趋势来看，在一般的“旅游+地产”基础上，很多具有成熟旅游地产经验的大型开发商正在实践多种模式。万达的长白山国际旅游度假区、雅居乐的海南清水湾项目，甚至是国际上通行的如迪斯尼主题乐园等知名企业的知名项目，将旅游资源与配套的商业服务区、别墅、产权酒店等精品住宅相结合，能满足不同类型游客的多元化旅游需求。以华侨城为例,以华侨城的企业品牌为核心，围绕旅游地产形成的系列项目，包括华侨城、欢乐谷、世界之窗、欢乐海岸等。这些项目都是旅游复合型产品，往往集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多业态于一体。以2012年成立的欢乐海洋为例，华侨城就采用了多种模式，如表1-1所示。 　　表1-1欢乐海洋的主要模式 　　 　　 　　2、以社区品牌为主导的产业经济区模式 　　产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主要经济模式的产业区。天津的旅游产业形成了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。大连提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系。主题旅游度假社区是近年来有些开发商对旅游房地产发展有了一定认识以后，围绕旅游资源而量身打造，具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，它更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，形成了一个综合旅游服务体系，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。比如天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。通过高端别墅、会所、酒店、教堂等系列设施的打造，形成了一个以京津新城社区为主导的旅游产业经济区。 　　3、以产业融合为主导的产业链延伸模式 　　纵观旅游地产的兴起至今的发展